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太原市2021年上半年度房地产市场数据分析报告

 

转眼,2021年已经过去一半,近年来,太原市房地产市场经历了从过热到趋稳的过程,那么,今年上半年我市房地产市场表现力如何,整体形式又出现了怎样的变化?政策层面:在大环境以“稳”为主的政策导向下,太原市依旧全面落实“房住不炒”政策,积极贯彻落实房地产调控“稳地价、稳房价、稳预期”要求,促进太原市房地产市场平稳健康发展;土地层面:太原市住宅类土地成交呈现零星散落、外来品牌房企购地量减少,本土企业占比提升的特征,上半年太原市平均楼面地价2488元/平方米,市场呈现地块低价成交的现象;新房市场层面:2021年上半年新房去化率再创新高,为防止房价过度涨幅,后半年势必会加速供应投向市场,成交均价走势向好,成交总额节节攀升,六城区中小店区量价稳居第一,当前市场主要以刚需购房为主,一次性付款占比正在逐年下降,总体预测后半年成交套数或将增量明显。

一、政策

1.1中央落实房住不炒

上半年,在房住不炒的大环境下,中央就房地产市场密集发声,严格落实“房住不炒”的政策主基调。

3月5日,两会政府工作报告提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

4月30日,中央政治局会议提出增加保障性住房供给,首提防止以学区房等名义炒作房价。过去一年来,各地学区房价格跳涨屡见报端。2021年年后,学区房需求旺季到来,城市学区房需求进一步激发,价格进一步跳涨。打击学区房炒作,是对“房住不炒”的深入贯彻,因为学区房炒作,是炒房的极端形式,也是炒房极其恶劣的一种形式,它加剧了公共资源的紧张,又可能导致房价的新一轮上涨。中央强调“防止以学区房等名义炒作房价”,彰显了楼市调控更多地关注民生保障与“房住不炒”的融合,也标明了楼市调控走向精细化。

1.2热点城市被约谈

住建部约谈多城,热点城市调控力度加大。3月3日,住建部副部长倪虹杭州、无锡调研;3月22日,再赴成都、西安调研;4月8日,约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人。随后,各地纷纷出台综合性调控政策响应约谈,西安市出台了《建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中增加了土地供应手段的调控,一是商品住宅用地供应总量年均增长20%;二是要求竞买人在参与商品住宅用地竞拍前签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书。杜绝企业在竞买土地时的非理性竞价行为。值得注意的是,约谈城市中一线、二线、三线城市均有,可以预见,只要是热点城市,就将被加入调控监测行列。

此外,其余同属热点地区的城市也积极出台调控政策,以南方城市居多。例如,湖州、嘉兴、无锡、绍兴、徐州等城市均出台了综合性调控政策,宁波市出台了学区二手住房交易参考价格机制,合肥市出台商品房公证摇号选房规定等。

1.3房地产金融从严

信贷资金用途合规性审查趋严,谨防资金违规流入房地产市场。3月26日,银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管,强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理,严防经营贷违规流入楼市。北京、上海、厦门、重庆、广州、深圳等地开展信贷管理检查,并对融资担保机构展开约谈和监控。受信贷收紧的影响,上半年房贷利率上涨。根据融360信贷数据,全国首套、二套房贷利率逐月上涨,截至5月首套房贷平均利率5.33%,二套房贷平均利率5.61%。

1.4房地产税改革

5月6日,财政部经济日报撰文,稳妥推进房地产税立法和改革;5月21日,财政部、全国人大常委会预算工委、住建部、税务总局开展房产税改革试点工作座谈会。事实上,2011年我国已经在上海、重庆进行了房地产税试点。总体上看房地产税改革难度比较大的,速度也很慢。此次“试点工作座谈会”的积极意义即此次会议后房地产税或将在部分城市进行试点,扩大房地产税改革试点,为今后房地产税征收提供可参考的经验。

二、 土地市场

2.1土地市场成交情况

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2021年上半年,太原市土地成交224.1万平方米,6月成交87.7万平方米,是近半年成交量的最大值。上半年土地成交金额48.4亿元,6月土地成交金额11.6亿元。与2020年上半年相比,土地成交量增长8.3%,土地成交热度持续低位。

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2021年上半年,工业用地成交量依然占比最大,成交位置多数集中在潇河产业园,从受让的公司来看,包括生物、医药、智能制造、光电、建筑材料等产业。城镇住宅用地占比16%,主要集中在万柏林区和小店区。科教用地、共用设施用地、商服用地分别占比13%、4%和1%。

2.2住宅类土地成交情况

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2021年上半年,太原市住宅类土地成交35.4万平方米,成交宗地14宗;较2020年上半年大幅减少。从各区成交情况来看,各区均有成交。小店区成交6宗、万柏林区成交4宗,其余各区仅成交1宗。

从成交价格来看,2021年上半年太原市平均楼面地价2488元/平方米,较2020年上半年下跌26.9%。地价下跌除了有成交地块外延的原因外,土地热度降低叠加信贷收紧的行业大环境也造成地块低价成交的现象。

2.3住宅类土地成交位置

2021年上半年,太原市住宅类土地成交呈现出零星散落的特征。从位置来看,万柏林区主要成交在东社、窊流两个城中村,小店区则主要成交在坞城村、南站、小店村等区位。从住宅类土地受让人来看,外来规模房企购地量减少,本土企业占比提升。主要由于房企融资环境收紧,拿地积极性降低。部分房企重组公司购地,例如红星+阳光城组合成太原星光城房地产开发有限公司共同开发万柏林区窊流村住宅用地。

三、住宅市场

3.1太原市新建商品住宅供应、销售面积

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2021年上半年太原市新建商品住宅供应面积246.7万平方米,环比下降69%,同比上涨8.6%。成交面积395.6万平方米,环比下降26.7%,同比上涨26.6%。

2021年上半年太原市新建商品住宅去化率160%,环比上涨92个百分点,同比上涨22个百分点。

3.2太原市新建商品住宅销售情况

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2021年上半年太原市新建商品住宅累计销售套数32565,环比下降27%,同比上涨27%。销售总金额438.8亿元,环比下降25.7%,同比上涨25.7%。

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2021年上半年太原市新建商品住宅销售均价11093元/㎡,环比上涨1.3%,同比下降1%。

3.3太原市六城区新建商品住宅销售情况

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2021年上半年,太原市六城区新建商品住宅销售量最高的是小店区,环比下降15.7%,同比上涨60.7%,其次是万柏林区,环比下降28.3%,同比上涨60.7%。与去年上半年相比,降幅最大的是晋源区,其次是尖草坪区,小店区和万柏林区同比增幅较快。

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2021年上半年太原市新建商品住宅销售均价最高的是小店区,环比上涨6%,同比持平。成交均价最低的是尖草坪区,环比下降6%,同比下降13%。迎泽区、晋源区、杏花岭区在成交均价环、同比方面均出现不同程度的下降,其中晋源区降幅最大。

3.4太原市新建商品住宅成交均价、面积分布情况

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2021年上半年,太原市新建商品住宅成交均价主要分布在8000-10000元/㎡,共销售9758套,环比下降22.3%,同比上涨60%。环比降幅最大的是均价在10000-12000元/㎡的户型,同比增幅最大的是均价在8000-10000元/㎡的户型。

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2021年上半年,太原市新房市场主力成交面积集中在100-120㎡,共销售8704套,环比下降25.6%,同比上涨47.3%。

3.5太原市新建商品住宅不同付款方式销售套数

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从付款方式来看,使用分期付款方式购买住宅的人群仍占有少量份额,银行按揭仍是购房者购买新建商品住宅贷款的首选方式,2021年上半年太原市共有25702套住宅使用了银行按揭,环比下降35.6%,同比上涨18.7%。

3.6太原市2021年上半年新建商品住宅项目销售排行

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小结:

1、新房市场供不应求,去化率再次破百。2021年上半年,太原市新房供应面积246.7万平方米,6月供应面积81万平方米,与4月持平,分月来看供应面积波动较大,对比2014-2020年各半年度供应量表现,结合太原市土地规划相关政策,预计后半年将持续加推至800余万平方米,新房市场后劲十足。2021年上半年太原新房去化率达160%,创近三年新高,在政策吃紧的楼市大环境下,为防止房价过度涨幅,后半年势必会加速供应投向市场,我市购房者在未遇到合适房源时,可不必担心房价过度虚涨。

2、新房均价稳中有降,后半年成交套数或将增量明显。2021年上半年新房成交均价11093元/平方米,在经历春节后的价格小幅微涨后,太原市新建商品住宅成交均价稳中有降(4月成交均价11374元/平方米,5月成交均价11338元/平方米,6月成交均价11084元/平方米),主要是由于多个低价项目进入市场,加之房价调控政策的大环境下,均价呈现略微下降的趋势。成交套数持续上涨(4月成交5271套,5月成交5852套,6月成交6294套),与前两年上半年相比,销量较为可观,楼市行情回升。

3、小店区仍为我市成交扛把子,量价稳居第一。2021年上半年小店区新房成交均价12227元/平方米,高于太原市新房均价平均水平1134元/平方米,成交套数11743套,占太原市成交总套数的36%。在上半年销售排行榜中,小店区有四个项目上榜,分别是太铁龙兴苑、紫雲府、保利和光尘樾、太原恒大金碧天下。太原市房企榜单多由品牌开发商占据,竞争激烈,碧桂园、万科等品牌房企在近两年销售榜单中成交量略有下滑。

4、目前市场回归刚需,一次性付款逐年下降。2021年上半年,主力成交面积集中在100-120㎡,其次是80-100㎡,80㎡以下户型成交量依旧保持2%-3%的占比,一次性付款套数占全部成交套数的13%,太原市刚性需求凸显,120平方米以上的户型保持稳定成交,近两年数据显示,改善性需求住房持续释放。下半年随着新楼盘项目逐步上市,预测新房大面积户型走量较好,但刚需户型成交依旧会长期保持增量。


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