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2019年第三季度太原市房地产市场数据分析报告

 


一、土地市场

1.1 太原市土地供求市场

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2019年第三季度,太原市土地市场供应土地74宗,面积共计246.3万㎡,环比减少28.6%,同比减少35.2%;土地成交57宗,面积共计236.3万㎡,环比增长12.7%,同比增长28.2%。

1.2 土地供求结构

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从土地供应结构来看,2019年第三季度太原市6类土地均有供应。其中,用于居住的土地供应面积占比超过5成,达51%;其余各类土地中,工业用地、商业用地、科教用地、物流仓储用地占比依次为23%、13%、10%、3%。

从土地成交结构来看,2019年第三季度太原市6类土地均有成交。其中,用于居住的土地成交面积占比接近5成,达46%;其余各类土地中,工业用地、商业用地、科教用地、物流仓储用地占比依次为24%、19%、9%、2%。

1.3 六城区土地供求状况

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2019年第三季度,太原市六城区土地供求主要集中在小店区和晋源区。其中,小店区土地供应面积共计101.6万㎡,土地成交面积共计140.2万㎡,以工业用地和商住用地为主;晋源区土地供应面积共计67.6万㎡,土地成交面积共计41.5万㎡,6类土地用途较为平均。其余尖草坪区、杏花岭区、迎泽区、万柏林区4城区,土地成交多为住宅用地,成交面积依次为11.8万㎡、19.4万㎡、4.7万㎡、18.8万㎡。

1.4 住宅类土地成交总金额

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(本表不包含工业等非相关用地)

2019年第三季度,太原市住宅类相关土地成交总金额91.8亿元,环比减少27%,同比增长1.9%,占全部成交土地金额的32.3%。

2019年第三季度,太原市住宅类相关土地溢价率为12%,与上月持平,同比下降了1个百分点,土地溢价率基本保持稳定。

1.5 住宅类土地楼面地价

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近一年太原市住宅类土地楼面地价在2018年第四季度和2019年第一季度达到峰值,近半年来一直保持在2200元/㎡-2400元/㎡。2019年第三季度,太原市平均成交楼面地价2354元/㎡,环比上涨4.2%,同比上涨10.9%。

1.6土地市场总结:

2019年第三季度太原市土地市场有所复苏,总体表现为供过于求,成交量环、同比均有所增长,主要以住宅类土地为主。具体情况如下:

(1)土地市场供应量充足,但整体依然疲软。太原市土地市场供应土地面积246.3万㎡,土地成交面积236.3万㎡,供大于求,土地供应量充足。从六城区土地供求来看,虽然6类土地均有不同程度的供应,但是土地成交基本上以住宅类土地为主。从土地溢价率以及楼面地价来看,土地溢价率、楼面地价保持稳定,基本维持在12%、2400元/㎡左右,可见房地产企业拿地热情降低。 

(2)住宅类土地局部成交活跃。2019年第三季度太原市土地市场的焦点是小店区的北营村片区,共成交8宗土地,总价15亿元,由万科集团收入囊中,这是继万科城、万科广场之后,万科在太原南站的再次布局,与之前不同的是,这8宗土地中HGZ-1950、HGZ-1951地块为商业用地,HGZ-1954地块为科教用地,可见整个项目配套设施完善。从居住舒适性指标来看,住宅兼容商业地块的容积率2.8、2.0、建筑密度25%,优于太原市住宅小区一般水平。由此可见,未来住宅的舒适性或将成为购房的首要考虑。

(3)工业、物流仓储类用地成交集中在小店区和晋源区。主要由于山西转型综合改革示范区分为三部分,北部阳曲产业区、中部产业整合区、南部潇河产业区,中部、南部两个产业园位于晋源区、小店区两个城区内,使得此二城区工业、物流类土地成交较多。

二、新建商品住宅市场

2.1太原市新建商品住宅供、销面积

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2019年第三季度太原市新建商品住宅成交总面积194万㎡,去化率为负18%,较去年第三季度下降了四个百分点。

2.2太原市新建商品住宅销售总金额和总套数

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2019年第三季度太原市新建商品住宅成交总金额227亿,环比上涨3%,同比下降10%。

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2019年第三季度太原市新建商品住宅成交均价11674元/㎡,环比上涨1%,同比上涨1%。

2.3太原市六城区新建商品住宅销售均价

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2019年第三季度太原市六城区新建商品住宅成交套数最多的是晋源区,最少的是万柏林区。成交套数环比增幅最大的是尖草坪区,降幅最大的是万柏林区;成交套数同比增幅最大的是晋源区,降幅最大的是万柏林区。

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2019年第三季度太原市六城区新建商品住宅销售均价最高的是小店区,最低的是杏花岭区。环比涨幅最高的是万柏林区,最低的是尖草坪区和晋源区;同比涨幅最高的是尖草坪区,最低的是迎泽区。

2.4太原市新建商品住宅销售均价分布

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2019年第三季度太原市新建商品住宅销售均价分布以10000-12000元/㎡为主,环比上涨85%,同比上涨13%,销售均价在8000元/㎡以下和14000元/㎡以上的住宅成交量环同比都在减少,并且降幅很大。

2.5太原市新建商品住宅销售面积分布

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2019年第三季度太原市新建商品住宅销售面积结构以91-120㎡区间段的户型居多,环比上涨10%,同比上涨18%。

2.6付款方式

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近两年太原市新建商品住宅付款方式以银行按揭为主导,一次性付款购房基本占三种付款方式的14%-21%。

2.7项目销售排行榜

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2.8 住宅市场总结:

2019年第三季度太原市新建商品住宅市场供求面积较上季度有所上涨,去化率继续下滑,房价相对稳定,成交量表现平平,似乎并未呈现出楼市“金九”该有的姿态,具体如下:

1、供求面积去化率持续为负。从去年第三季度开始,太原市新建商品住宅市场一直呈现出供过于求的状态,2019年第三季度供销面积去化率较去年第三季度更是下降了四个百分点,成交总面积也较以往有所下滑。不得不承认,太原楼市转冷已成事实,主要是由于当前融资收紧、贷款压力增加、开发商让利导致房价松动等,购房者也普遍对于房产后市不看好,即使出手也趋于理性。

2、成交均价相对稳定,年底销量或将上涨。自去年楼市调控政策以来,太原市新建商品住宅成交均价一直维持在11000元/㎡左右,房价的维稳主要是基于以下三点:(1)楼市购买力下降,人口增速不快,供需关系受到牵制;(2)整体楼市调控的施压,群众观望情绪依然不减;(3)部分房改的影响,拉低了太原市整体房价的平均水平。随着年底即将到来,越来越多的房企已经开始采取降价促销、多渠道团购等方式加快卖房回款,或将促进太原市新建商品住宅的成交量。

3、晋源区成为太原市新建商品住宅成交的主战场,万柏林区环、同比均惨败而至。继小店区楼市成功“碾压”迎泽区后,晋源区凭借政策导向、区域发展、晋阳湖开发、城中村改造等,已然成为太原市另一高质量、高标准的楼盘集结地,公园、学校、医疗等配套设施不断完善,共同吸引着新新人群迁移入驻,因此该区楼盘成交量较高。万柏林区过去主要发展的是重工业,在老太原人印象中属于河西地区,是偏远的老城区,但一直都是太原市人口密集的分布地,可是此区商业、地产、交通等却迟迟处于滞后阶段,虽然近两年也在飞速发展但是远不如与其相邻的晋源区,因此该区楼市市场有所受制。

4、房价整体呈现南高北低、六城区各有特色。小店区加之综改区的助力,区域发展日新月异,房价也屡创新高,是省城城市楼市发展的热点区域;杏花岭区受区域规划的限制,发展较为缓慢,虽然均价刚刚上万但却处于太原市房价的最底端,首次购房、预算不多的购房者可以多关注此区域;万柏林区虽然成交量不高但是由于紧挨晋源区,也受到了西进政策的影响,房价较为中庸;尖草坪区地处偏远,但是近年来由于不断城改、修路、公园等设施的完善,房价也随之增长;迎泽区作为太原市的政治、经济中心,寸土寸金,但是面积不大,因此高价位楼盘较过去有所减少,可是由于该区完善的商业、交通、教育体系等,房价仍处于太原市中高等段位。

5、新建商品住宅成交均价以10000-12000元/㎡、成交面积以91-120㎡为主。据楼查查数据监测,太原市9月新建商品住宅成交均价11542元/㎡,根据统计局9月最新数据,太原市周边五省省会城市新建商品住宅均价分别为:西安市14969元/㎡,石家庄市14652元/㎡,郑州市14330元/㎡,呼和浩特市12153元/㎡,济南市18769元/㎡,可见,太原市的新建商品住宅均价并不高。在一、二线城市房产市场中,太原市的楼市没有经历过太多炒作,随着太原市经济、高铁、道路建设、城市人口和教0育事业的发展,未来经济活力必定高涨,虽然当前房价有些停滞,但是上涨空间还是不容小觑。 

来源:楼查查数据研究中心

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