您目前的位置:首页 > 月数据 >正文

2019年7月太原市房地产市场数据分析报告

 

提要:2019年7月全国各地不约而同地步入了夏日的最高峰,气温暴涨让人直喊“出门便遇熟人”,但是太原市的房地产市场整体表现却是比较“透心凉”,各项数据指标均有不同程度的下滑。总体来看,太原市在全国稳地价、稳房价、稳预期的主要调控目标的发展中较为平和。

一、政策解析

(一) 全国

1、2019年7月1日,住建部副部长黄艳表示,要创新老旧小区改造投融资机制,一是建立多元化融资机制,加大改造资金筹集力度。二是地方加强统筹协调,强化基层组织建设,发动小区居民通过协商形成共识,积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导,同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则,同步建立小区后续管理机制。

【政策解析】:创新老旧小区改造将会极大改善小区居民的生活水平,同时也会增强旧小区在二手房交易市场中的竞争力。

2、2019年7月3日,人力资源社会保障部、教育部、公安部、财政部、中国人民银行联合印发《关于做好当前形势下高校毕业生就业创业工作的通知》,要求省会及以下城市全面放开对高校毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制,精简落户凭证,简化办理手续。

【政策解析】:把高校毕业生就业作为重中之重,深入实施高校毕业生就业创业促进计划和基层成长计划,拓渠道、优服务、强保障,有利于促进确保就业水平总体稳定、经济持续健康发展、改善城市人口结构及扩大城市楼市市场需求量。

3、2019年7月6日,国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 ,提出要明确建设用地使用权转让形式、不同权能建设用地使用权转让的必要条件;规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理以及划拨建设用地使用权出租管理;明确不同权能建设用地使用权抵押的条件,完善抵押机制,保障合法权益。

【政策解析】:该意见出台的目标是形成一二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系,有利于完善交易规则,维护市场秩序,提高服务效能,强化服务意识,优化交易流程,降低交易成本,有利于促进房地产市场平稳健康发展。

4、2019年7月6日,中国银保监会有关部门负责人表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会近日开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

【政策解析】:这些措施要求,有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势,推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型,是积极落实房住不炒政策的重要体现。

5、2019年7月12日,国家发改委发布了关于对房地产发行外债申请备案登记要求的通知,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,并且要求房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率等多方面因素,合理安排外债结构组成,有效防控外债风险。

【政策解析】:早在去年6月,国家发改委有关负责人就曾表示,要引导房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目等,并要求企业提交资金用途承诺,而此次发文则意味着有关房地产企业境外发债的监管再度收紧,从而平稳房地产市场销售终端预期,降低房企未来潜在经营风险。

6、2019年7月16日,财政部公布《土地增值税法(征求意见稿)》,拟将集体房地产纳入了征税范围,同时,拟取消土地增值收益调节金,并对税收优惠政策进行调整,增加地方政府对普通住宅、集体房地产享受减免税的权限。

【政策解析】:《征求意见稿》对申报纳税及清算环节更具强制性,相比现行《条例》更加严格、规范,这将一定程度上增加部分房企的资金压力,可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率,但长远来看将更有利于房企把握开发经营。(二) 太原市

1、2019年7月15日,山西省财政厅发布2019年第四批至第十二批山西省政府专项债券信息披露文件,太原市本级棚户区改造涉及二十个子项目,均已纳入改造计划,并通过相关审核备案,列入山西省2019年棚改计划。

【政策解析】:该文件审批棚户区改造比去年同期提前两个多月,一次性多个项目,足以看出市政府对棚户区改善的重视、下力度改善居民住房的决心,虽然在一定程度上可能会促进房价的上涨,但是棚改给人们带来的好处可以说利大于弊。

二、土地市场

2.1 太原市土地供求市场

太原1_副本.png 

2019年7月,太原市土地市场供应土地20宗,面积共计54.9万㎡,环比减少67.5%,同比减少10.7%;土地成交18宗,面积共计83.7万㎡,环比增加242.8%,同比增加131.3%,上个月只成交了5宗商住用地。 

2.2 土地供求结构

太原2_副本.png 太原3_副本.png

本月太原市土地供应结构中,商住用地占比最大,为63%,多集中在小店区的黄陵村和狄村,工业用地、科教用地、商业用地、住宅用地占比分别为17%、7%、7%、6%,无物流仓储用地供应。

本月太原市土地成交结构中,商住用地占比依然最大,为35%,多集中在万柏林区的北寒村和南屯村,迎泽区、杏花岭区、晋源区分别成交1宗商住用地;住宅用地占比20%,成交面积最大的住宅用地在小店区阳曲园区赵庄片区,该宗地编号为GYXQ-01-03街区009地块,面积为6.3万m2,成交面积最小的住宅用地在晋源区,该宗地编号为HGZ-1942,面积为2.6万m2;科教用地占比21%,成交面积最大的科教用地在小店区,该宗地编号为赵庄片区03街区032地块,面积为15.2万m2,被太原新希望双语学校收入囊中;工业用地占比24%,集中在小店区的唐槐园区和赵庄片区,其中最大的成交面积为145257.27平方米,被江铃重型汽车有限公司收入囊中。

2.3 六城区土地供求状况


 本月太原市土地供求主要集中在小店区、晋源区,迎泽区、杏花岭区有少量的土地供应与成交,尖草坪区土地零挂牌、零成交。5个有土地供求的城区中,万柏林区土地供应量最少,土地供应1宗,面积为2.9万,土地成交3宗,面积15.9万;杏花岭区土地供应、成交为同一块宗地,该宗地编号为HGZ-1917,面积为3.6万,是一块商住用地;迎泽区土地供应5宗,面积为6.3万,土地成交为1宗,面积为1.7万;晋源区土地供应5宗,面积14.8万㎡,土地成交5宗,面积16.1万㎡,小店区土地供应8宗,面积27.2万㎡,土地成交8宗,面积46.5万㎡。

2.4 土地成交总金额

 太原7_副本.png

(本表不包含工业等非相关用地)

本月太原市住宅相关土地成交总金额37.8亿元,环比增加79%,同比增加27%,占全部成交土地金额的93.6%。

本月太原市住宅相关土地溢价率为11.7%,比6月份下降了1个百分点,与2018年7月相比上涨了7个百分点。溢价率最高的是一宗位于迎泽区的商住用地,溢价率达22%。

2.5 土地平均成交楼面地价

 太原8_副本.png

2019年7月太原市平均成交楼面地价1698元/㎡,环比下降20.4%,同比下降59%。

2.6土地市场总结

2019年7月太原市土地市场虽然成交面积较上月有所加大,但是整体市场表现为供过于求,溢价率、成交楼面地价等数据指标略有下滑,住宅类土地比上月活跃,具体情况如下:

(1)本月土地市场供应面积小于成交面积,供应量环比下降67.5%,成交量环比增长242.8%。主要是由于前期土地供应充足,成交低迷,本月集中消化前几个供应的土地,造成成交量的激升。从2019年6、7月份土地市场的成交区域来看,多集中在小店区、晋源区和万柏林区,一方面是由于这三个区域是太原市近两年来城市规划建设的重点区域,另一方面是由于该三个区域分布了大量的城中村,而成交的多个地块主要来自于城中村改造。

(2)住宅类土地成交活跃度较上月有所增长,万柏林区、小店区和晋源区共同发力。其中万柏林区成交3宗商住用地,面积共计15.9万㎡,成交楼面地价在2000-2130元/㎡之间;小店区成交2宗住宅用地,面积共计11.4万㎡,成交楼面地价均在492元/㎡;晋源区成交2宗住宅用地和1宗商住用地,面积共计13.4万㎡,成交楼面地价在3300-3400元/㎡之间。从本月土地指标来看,位于万柏林区北寒村的HGZ-1936地块容积率10.32,绿化率16%,根据容积率公式换算得出,该土地上项目建成后楼层大约有19层,同时根据相关政策规定,新建住宅小区绿化率不得低于30%,由此可见该项目建成后,可能达不到住户的正常居住舒适度需求,而宗地编号GYXQ-01-03街区009地块和宗地编号赵庄片区03街区031地块的容积率均为2.5,绿化率均为30%,具有相当高的居住舒适度及合格的绿化面积,可以持续关注。

3)从成交楼面地价来看,近三个月太原市成交楼面地价呈缓慢下降的趋势发展,我们知道房价上涨很重要的原因是因为地价上涨,当下楼面地价的下滑直接影响未来建房成本,同时中共中央政治局7月30日召开的会议中提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这表明对于房地产市场来说,主要还是强调其居住属性,短期经济指标的下滑不能过多的强加给房地产市场。本月成交楼面地价最高的是宗地编号HGZ-1941的地块,楼面地价达3590元/㎡,其次是宗地编号HGZ-1942的地块,楼面地价3447元/㎡,该2宗地均位于晋源区晋阳湖片区,且均被太原万科长源房地产开发有限公司收入囊中,目前该区域新建商品住宅销售均价在14000-18000元/㎡之间,预计后期该项目建成后,销售价格将突破20000元/㎡

(3)本月科教类土地成交3宗,面积17.8万㎡,占总成交面积的21%,大体与住宅用地的教育资源相配套,其中溢价率最高的宗地为HGZ-1937,溢价率为22.56%,位于晋源区,用途为一所中小学,被太原万科长源房地产开发有限公司拿下。工业用地成交5宗,面积共计19.8万㎡,占总成交面积的24%,分布在小店区的唐槐园区和阳曲园区赵庄片区,其中溢价率最高的宗地为赵庄片区03街区035地块南侧部分,位于小店区阳曲园区赵庄片区,被山西诚成机械有限公司拿下。

三、新建商品住宅市场

3.1太原市新建商品住宅销售总金额及面积

 太原9_副本.png

2019年7月太原市新建商品住宅销售面积共计53万平方米,环比下降18%,同比下降35%。

2019年7月太原市新建商品住宅销售总金额共计53亿元,环比下降21%,同比下降51%。

3.2太原市新建商品住宅销售套数及均价

10.jpg 

2019年7月太原市新建商品住宅销售总套数4385,环比下降23%,同比下降42%。

2019年7月太原市新建商品住宅销售均价11652元/㎡,环比上涨3%,同比上涨2%。

3.3太原市六城区新建商品住宅销售均价 

11.jpg

2019年7月太原市六城区新建商品住宅销售套数最多的依然是晋源区,环比上涨68%,同比下降61%。

2019年7月太原市六城区新建商品住宅销售均价最高的依然是晋源区,环比下降4%,同比下降2%。

3.4太原市新建商品住宅销售均价分布

12.jpg

2019年7月太原市新建商品住宅销售均价在10000-12000元/㎡的户型成交套数最多,达1098套,环比下降1%,同比下降45%。

3.5太原市新建商品住宅销售面积分布

13.jpg 

2019年7月太原市新建商品住宅销售面积销量最多的是91-120㎡的户型,环比下降7%,同比上涨38%。

3.6付款方式

14.jpg 

2019年7月太原市购买新建商品住宅使用一次性付款方式占比18%,较6月增长了7个百分点,使用银行按揭付款方式购买新建商品住宅的占比80%,较上月下降了7个百分点。

3.7项目销售排行榜

太原市2019年7月六城区项目销售套数排行榜

区域

排名

项目名称

销售套数

销售均价(元/㎡)

尖草坪区

1

辰兴优山美郡

90

9191

2

太原恒大御景湾

88

10861

3

融创外滩壹号

67

13194

晋源区

1

保利西湖林语

338

13774

2

太行悦泉苑

204

10359

3

当代城MOMA

204

12493

万柏林区

1

万科春和景明

155

8559

2

中国铁建西府国际

71

10670

3

远大凤玺湾

60

15091

小店区

1

融创中心

150

14932

2

保利东郡

93

15761

3

山煤上德苑

44

13267

杏花岭区

1

红星紫御半山

101

9614

2

中车·国际广场

90

12644

3

富力城八号园

40

10383

迎泽区

1

远洋尚郡

175

10689

2

东辰祥瑞

170

8671

3

中国中铁诺德城

157

11359

3.8住宅市场总结

7月,全国各地不约而同的步入了夏日的最高峰,气温暴涨让人直喊“出门便遇熟人”,但是太原市的新建商品住宅市场却整体表现清凉,具体如下:

1、从整体销售情况来看:2019年7月太原市新建商品住宅销售总面积、总金额以及总套数呈现出环、同比双双下滑的现象,销售总套数更是表现为在近半年除了1、2月受春节影响导致的成交量低之后的最低点,本月销售总套数仅为4385套,同比下降42%,成交均价为11652元/㎡,同比略有上涨,究其原因主要有以下几点:(1)7月25日国家统计局发布数据,上半年太原市城镇居民人均可支配收入10620元,同比上涨10%,而房价均价同比上涨也是10%,人均可支配收入虽然有所增加但是较房价相比,增速还是较为缓慢,市民购买力不强;(2)人民币贬值使房产投资者将更多的资金转向国外市场,进行投资或消费,间接降低了市民对房产投资的热情,一定程度上影响了房产市场的销售量;(3)房地产市场的发展受各项调控政策的影响有一定的滞后性,销售量的下滑会慢慢反应到成交价的下降,因此政府需要考虑由此引发的城市经济下滑及房价下降后对社会的影响,及早制定相关政策,防御潜在风险点的发生。

2、从六城区销售情况来看:2019年7月太原市六城区中晋源区较去年同期相比销售套数虽然减少很多,销售均价上涨也不强烈,但是其在本月销售套数及销售均价两方面最为突出,主要是由于:(1)本月该区域三大楼盘集中销售量较多,为保利西湖林语、太行悦泉苑和当代城MOMA,共销售746套,占晋源区新建商品住宅总销售套数的69%,其中,保利西湖林语主力成交面积在91-120㎡之间的最多,太行悦泉苑主力成交面积在90㎡以下的最多,当代城MOMA主力成交面积在121-150㎡之间的最多;(2)随着青运会的举办,晋阳湖公园的开放、“晋阳传奇”水上实景演艺项目的表演,跨汾河“三桥”工程的建设等项目,晋源区也备受太原市民所关注,带动了该区域楼盘的热销;(3)大片城中村改造推进了该区域的发展步伐,其中古寨、罗城、北河下、南瓦窑及晋阳湖周边金胜、董茹等18村及新城片区周家庄等5村的拆迁共同为晋源区楼市市场做出了不小的贡献。

3、从销售均价、面积分布来看:2019年7月太原市主力成交均价在10000-12000元/㎡、成交面积在91-120㎡之间的户型销售量最好。但是较去年相比,该两部分成交数据均双双下滑,其中成交均价在8000元以下、面积区间在90㎡以下的户型降幅最多,降幅均为66%。根据楼查查每月的统计数据,我们发现该范围的户型正在逐月减少,可见开发商在开发新建商品住宅时已经慢慢偏向价位更高、面积更大的户型了,以满足市民对居住品质、居住舒适度的更高要求,同时由于太原市家庭成员人口基数的增大,购房者也会更多的选择房屋面积较大的户型。因此,大面积、中高价位的户型开始逐渐成为较为持久的市场所需。

总体来看,太原市在稳地价、稳房价、稳预期的全国主要调控目标中发展较为平和,对刚需购房者来说,最好的机会不应是苦苦等待房价回调,而是更多的是看准时机,将购房成本最小化。同时,根据销售套数同比连续下滑的数据,楼查查也在此提醒开发商、市民和政府,如果销售量继续大幅下滑将会造成致命的后果,因为对于开发商来说,成本将无法收回,没有足够的流动资金,加上各方贷款利息、工人工资等,如果长期处于这样的状态那么破产将是唯一结局;对于市民来说,房子无法变现,就意味着资产被套牢,这时的房子也就只能用来“居住”了~;对于政府来说,一大产业的经济下滑势必会出现大量失业人员,可能造成社会动荡、物价下跌、整体经济萧条、银行房贷坏帐增多、金融风险增大等一系列社会问题。因此我们要警惕房产销量的连续下滑所带来的社会、经济影响。

 来源:楼查查数据研究中心

        楼查查APP下载           楼查查微信公众号

重要提示:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。