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2019年7月晋中市榆次区房地产市场数据分析报告

 

提要:2019年7月晋中市榆次区土地市场总体呈现出供过于求的现象,成交的土地多位于大学城片区,且成交楼面地价较高。新建商品住宅市场表现却是平淡中暗藏躁动,供应面积近三个月连续下滑,成交面积也有所下降,成交均价在年后连续上涨,预期如果住宅市场需求得不到满足就将导致房价继续上涨。

一、近期政策

(一)全国政策

1、2019年7月30日,中共中央政治局召开会议,会议提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

【政策解析】此次会议中央层面首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在当前中美贸易摩擦前景不明经济下行压力加大的背景下,中央重申“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,体现了坚持稳房价、稳预期的政策目标不变;对于地方政府而言,房地产调控需更加审慎,仍要保持调控政策连续性稳定性,不能因房地产市场的小幅波动而放松调控力度、改变调控目标。

2、2019年7月24日,习近平总书记在中央全面深化改革委员会第九次会议上强调,统筹划定落实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线,要以资源环境承载能力和国土空间开发适宜性评价为基础,科学有序统筹布局生态、农业、城镇等功能空间,按照统一底图、统一标准、统一规划、统一平台的要求,建立健全分类管控机制。

【政策解析】习总书记此次讲话是十九大可持续发展理念的延续,划定的永久基本农田与城市发展规划边界、生态红线充分衔接,做到最大程度融合,并与河流、湖泊、绿带等生态屏障共同形成城市开发的实体边界,有利于进一步优化城市空间格局,为实现多规合一奠定了坚实基础。

3、2019年6月19日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时指出,要找准切入点,抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需消费、又不会导致重复建设的重大项目,扩大有效投资,努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。

【政策解析】对城镇老旧小区改造可以提升老旧小区外在形象和居住品质,进一步满足人民对美好居住环境的需要。旧改与棚改不同之处在于,旧改涉及的拆除重建类项目较少,不会产生大规模购房需求,因而不会直接促使房价激涨。

4、2019年6月17日,国家发改委强调,进一步深化户籍制度改革,打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

【政策解析】此政策是落实党中央提出的租购并举住房制度改革的重要举措,可以进一步优化城市人口结构,实现资源与人口的合理配置,推动城市化高质量发展。

5、2019年5月17日,中国银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,提出:严查相关资金直接或变相用于土地出让金融资;严格审查房地产开发企业资质,杜绝违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;严查个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房使用;严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;严格贷款管理制度。

【政策解析】此通知是银保监会出于防范重大金融风险的目的,要求对涉房信贷和金融政策可能的风险进一步排查和管控,间接上有助于减少房地产市场风险,这也体现中央对稳定房地产市场的调控政策从未放松。

62019年6月13日银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上指出,必须正视一些地方房地产金融化问题。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫问题更趋严重。

【政策解析】2019年以来,银保监会、央行两部门密集强调加强房地产金融风险防范力度。此政策要求警惕房地产金融风险,坚决避免出现房地产和金融资产泡沫,房地产金融监管持续收紧。

(二)山西省政策

1、2019年4月29日,省长楼阳生主持召开省政府常务会议。会议决定全面调整放宽户口迁移政策,取消参加城镇社会保险年限限制,拓宽学历人员、在校大学生和技术技能人才的落户通道,重点推进各类人才和在城镇已就业的农村转移人口、租赁房屋人口在城市落户。

【政策解析】新户口迁移政策允许租赁住房人口在城市落户。落户限制的放开,在一定程度上提升了城市人力资源质量,为城市转型发展和产业升级提供有力支撑。

22019年5月20日,省长楼阳生主持召开省政府第35次常务会议。会议通过我省关于完善促进消费体制机制实施方案(2019-2022年),决定进一步放宽文化旅游、健康、养老、体育、家政、教育培训等领域市场准入,从培育住房租赁市场等方面提出了促进实物消费结构升级的政策措施。

【政策解析】我省住房租赁产业尚处于初级阶段,尽快补齐租赁短板,不仅可以充分利用存量房市场满足部分城镇住房困难群体和新市民的基本住房需求,而且可以减轻群众住房支出比重,促进消费结构升级,也可以改善住房市场需求结构,保持房地产市场平稳发展。

32019年5月6日,山西省人民政府举行新闻发布会提出:针对合法稳定就业、合法稳定住所、学历人员、在校大学生和技术技能人才等5类人群放宽落户政策;确保“十三五”期间户籍人口城镇化率提高到44%,到2020年实现约360万农业转移人口和其他常住人口在城镇落户的目标。

【政策解析】山西省此次放宽5类人群落户政策,从长远来看,有利于优化我省的人才结构,推进城市发展、促进城镇化,调节住房市场供需平衡,防止房价出现大起大落现象。

42019年6月15日,省住建厅印发《山西省装配式建筑设计导则》,其中明确规定,装配式住宅应采用全装修,宜采用装配式装修。

【政策解析】此政策指出不仅传统建筑要全装修,装配式建筑也将进行装配式全装修。发展装配式建筑是建造方式的变革,不仅可以节约资源、减少施工污染,而且提高了劳动生产率和质量安全水平。

(三)晋中市政策

12019年5月6日,晋中市委、市政府按照省长楼阳生“不是省会的省会”要求,破解城市管理“两下两进两拆”难题,晋中市城区进行城市提档升级攻坚行动。6月14日,市城区城市提档升级攻坚行动第二次现场推进会召开,会议提出,下一步攻坚行动要重点抓好违建拆除、立面规整、广告设置、电缆入地这4项工作。

【政策解析】广告下墙、管线下地、停车位扩量、拆墙透绿等一系列攻坚行动,让城市各方面生活品质得到提升,让人民群众获得更多的幸福感、获得感、安全感。同时改造老旧小区,响应了国务院关于老旧工矿小区的改造,进一步满足人民对美好居住环境的需要。

22019年7月24日,晋中市委书记赵建平主持召开市委全面深化改革委员会第三次会议。会议强调,要切实加强土地节约使用,促进工业不动产管理资源合理配置,切实解决土地利用低效、项目入驻周期长问题,进一步盘活存量、用好增量,最大限度地提高资产的利用效益。

【政策解析】长期以来,在不动产资源利用的问题上,土地利用低效是难点也是短版。此次加快工业用地使用效率,有利于晋中市提高土地使用效益。

二、土地市场

2.1晋中市榆次区土地供求情况

图片1.png 

20197月晋中市榆次区土地市场供应6宗土地,面积共计38.13万㎡,是6月供应面积的2倍;20197月晋中市榆次区土地市场成交2宗土地,面积共计1.75万㎡,环比减少74.1%,同比下降8%。

2.2晋中市榆次区土地供求结构

 图片2.png 图片3.png

2019年7月晋中市榆次区土地供应三类用地,其中工业用地占全部土地供应面积比值最大,达69%,商住用地占比最低,为7%。

2019年7月晋中市榆次区土地成交两类用地,其中商业用地占比最大,达77%。

2.3 晋中市榆次区重点块成交情况

晋中市榆次区住宅类土地成交情况

序号

宗地编号

所属片区

成交价(万元)

面积(㎡)

楼面地价(元/㎡)

1

JZGT2019T01

工业园区

5979

20687

1806

2

JZGT2019T02

工业园区

24552

85146

1030

3

GK2017-8

大学城

24500

29216

4193

4

JZGT2019T14

大学城

18129

33481

702

5

JZGT2019T15

大学城

188

270

2785

6

JZGT2019T20

市政府

3311

6594

1641

7

JZGT2019T21

      市政府

       5766

  11498

    1639

8

JZGT2019T04

    榆次老城

       9933

  26646

    1331

2019年5-7月晋中市榆次区成交住宅类土地均为商住用地,基本分布在榆次老城区、大学城片区和工业园区。土地成交总金额达9.2亿元,其中5月成交总额6.5亿元,6月成交总额2.7亿元,7月成交总额为零。成交面积最大的是宗地编号JZGT2019T01JZGT2019T02两个地块,均位于榆次工业园区,同被山西山江村房地产开发有限公司拿下,合计面积10.5万㎡。楼面地价最高的是宗地编号GK2017-8的地块,位于大学城南端,与晋中恒大华府相邻,楼面地价为4193/㎡。楼面地价最低的是宗地编号JZGT2019T14的地块,仅为702/㎡,位于大学城北边,临近武宿机场和苏宁物流园。

2.4晋中市榆次区土地市场总结

2019年7月晋中市榆次区土地市场总体呈现出供过于求的状态,主要表现为工业用地供应面积较大,住宅用地供应低迷,商业用地成交较好;成交的土地多位于大学城片区,且成交楼面地价较高,具体情况如下:

1)本月晋中市榆次区土地市场整体供过于求,其中工业用地的供应面积占全部土地的比重最大,其次是科教用地,主要是由于晋中市城市规划对土地市场结构进行的调整,在2017年晋中市市政府颁发的《城市总体规划报告》中指出要坚持节约和集约利用土地,严格控制新增建设用地。近两年榆次区商贸物流、制造业基地、高等学校等领域发展较为快速,那么以工业、科教为主的土地供求结构自然也是符合城市建设的。

2)本月晋中市榆次区成交楼面地价表现为以大学城片区为中心向周边递减的价格模式,这主要是由于榆次区大学城片区建设了众多的大学院校,而一个地区的经济发展,最重要的就是人才。晋中市大力发展的当下,只有不断扩大城市规模、发展交通、增大就业力度等才能留住人才,发展地区经济。众所周知,大学城周边还聚集了许多高端品牌开发商开发的项目以及成熟的商业综合体,如奥莱、万达广场等,庞大的消费经济及就业前景共同推动了大学城片区商业、住宅的开发建设,因此该片区已经成为了晋中市的一大光环领域。

3)本月在成交的土地中,开发商均源自于晋中市本土企业,这就有可能存在内部需求不足、土地资源利用不周的问题。虽然入驻晋中市的大型房地产开发商不在少数,但仍呈现出土地市场需求低迷的现象。据悉,在去年底众品牌开发商对晋中市房地产投资的前景表示碍于房地产开发融资的限制,开发商不敢大展拳脚,因此土地市场成交低迷是短期的不景气还是长期的缺乏竞争力,需进一步跟进。

4)晋中市榆次区近三个月土地供求存在一定的不匹配现象。土地供求的不平衡主要体现在土地用途的不匹配,虽然晋中市在定下城市发展基调后一直向着该方向努力前行,但是依据楼查查监测数据显示目前确实有大量的住宅市场所需,但是住宅类土地供应却很少,土地市场和新建商品住宅市场存在着一定偏差,这将可能导致后期住宅市场供应不足,房价上涨等一系列后果。

 

三、房产市场

3.1晋中市榆次区新建商品住宅供求面积 

图片4.png

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅供应面积5.7万㎡,环比下降81%,同比下降36%。

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅成交面积19.71万㎡,环比下降53%,同比下降33%。

3.2晋中市榆次区新建商品住宅销售情况及均价走势 

图片5.png

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅销售套数1577,环比下降55%,同比下降33%。

图片6.png

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅销售总金额15.78亿元,环比下降50%,同比下降18%。

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅均价8004元/㎡,环比上涨7%,同比上涨22%。

3.3晋中市榆次区新建商品住宅成交面积结构

 图片7.png 

20197月晋中市榆次区成交主力面积在120-140㎡之间,共计761套,环比减少30%,同比上涨21%。本月,晋中市榆次区面积在120-140㎡区间段的户型成交套数占全部成交套数的比重较上月上升了17个百分点。

3.4晋中市榆次区新建商品住宅成交均价分布

图片8.png

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅销售均价主要集中在8000元/㎡以下,几乎占据了成交市场的一半。成交均价在10000-12000/㎡区间段的项目基本是由晋中恒大华府所售。

3.5晋中市榆次区新建商品住宅付款方式

 图片9.png

20197月晋中市榆次区新建商品住宅的购房者大多选择银行按揭的方式购房,占比89%;使用一次性付款方式占比10%,使用分期付款方式购房占比1%

图片10.png

3.6晋中市榆次区新建商品住宅购房人群

2019年晋中市榆次区新建商品住宅成交人群客源分布本市户籍的购房者为主、太原市户籍的购房者为辅,非太原市及晋中市户籍的外来人员占比较上月明显的降幅。

3.7晋中市榆次区新建商品住宅销售排行榜

2019年7月晋中市榆次区项目销售排行榜

序号

项目名称

套数

均价(元/㎡)

1

金科·博翠天宸

284

7311

2

德元府

267

7463

3

蓝光·雅居乐雍锦半岛

159

8676

4

悦唐慧和郡二期

106

7213

5

阳光城文澜府

93

9153

6

晋中恒大华府

72

11431

7

兰田传奇

60

6994

8

保利心语

55

9420

9

当代上品府二区

46

8211

10

碧桂园城央名邸

46

8842

3.8晋中市榆次区住宅市场总结

2019年7月在太原市新建商品住宅清冷、调控政策持续深入的楼市大环境下,晋中市榆次区新建商品住宅市场表现却是平淡中暗藏躁动,供应面积近三个月连续下滑,成交面积也有所下降,成交均价在年后连续上涨,成交项目多集中于榆次区东北部及大学城片区,具体情况如下:

1、虽然晋中市榆次区供求面积环、同比双双下滑,但是从楼查查监测数据来看,近三个月榆次区的新建商品住宅销售去化率都比较高,可见榆次区的楼市市场还是相当火热的。主要是由于:(1)“太榆同城化”的政策红利在近两年越炒越热,尤其是大学城片区,随着各大高端品牌的入驻,榆次区东北部及大学城片区的楼盘居住环境舒适度较高,因此备受购房者认可;(2)太原市的房价调控政策还在深入进行,部分投资者将目光投向了榆次区,而晋中市本市市民又因改善、拆迁等需求将购房目标锁定在了位置好、交通方便、小区配置高的榆次新区,因此提高了榆次区房地产市场的热度。

2、新建商品住宅市场以改善型需求为主。从成交面积结构分布来看,晋中市榆次区新建商品住宅成交面积集中在120-140㎡之间,此面积区间段户型多为3居或4居,是改善型购房者对居住空间的首要选择。

3、房企对大学城片区新建商品住宅价格预期较为乐观。从近三月住宅类土地成交数据来看,大学城片区成交3宗商住用地,其中宗地编号GK2017-8的地块位于该片区核心位置,紧邻晋中恒大华府,成交楼面地价4193/㎡,预期该项目建成后房价将达15000元/㎡,直接对标恒大华府的市场定位,如果政府再不采取相关措施,那么房企就有可能通过不断挖掘楼市的附加价值,以此让高售价成为现实。

4、客源分布相对稳定,本购房者是支撑中市楼市的主力人群。晋中市户籍人口作为主力购买人群,本月回升至46%的占比率,较上月增长了8个百分点。非山西省户籍人口购买人群占比三个月稳定在5%-10%之间。同时,太原市户籍人口山西省其他地市户籍购买人群占比较去年同期相比均出现明显的增幅。

    5、晋中市榆次区新建住宅房价上涨压力依然存在。主要是基于以下原因:(1)从整体供求面积来看,新建商品住宅供应面积逐月下降,虽然成交面积、成交金额、成交套数于6月后转而下行,但是近三个月的榆次区新建商品住宅成交总面积依然大于、甚至赶超供应总面积,由此将势必造成榆次区新建商品住宅短期内供不应求的后果,从而加速房价上涨速度;(2)结合近期榆次区住宅类土地供求数据来看,住宅类土地供小于求,供求比接近1:2,未来住宅类土地入市如若再不积极,商品住宅供应稀缺,就将可能导致商品住宅市场房价中长期处于上涨状态;(3)根据统计局公布的1-6月商品住宅施工情况相关数据,晋中市新开工面积同比下降36.7%,开工时间的缓慢加之市场需求的庞大,可售房源在未来或将难以得到有效保障,从而促使开发商提价销售。就目前而言,近三月晋中市新建住宅均价上涨,环比上涨幅度7%,同比上涨幅度更加突显,为22%,对此,应加大住宅类土地供应,敦促购地房企尽快开工,加快可售房源审批流程,让房源尽早入市,以满足市民需求,从而抑制房价过快上涨。

对于晋中市榆次区未来楼市的发展,楼查查认为,在短期内住宅类土地供应量没有大幅增加,房屋增量继续减少的情况下,供应端的保守加之晋中市与太原市同步建设的持续,经济发展前景可观,需求端值得期待,供需不平衡势必会导致房价的继续上涨,房屋增值的潜力也会越来越大。

来源:楼查查数据研究中心

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