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2019年4月太原市房地产市场数据分析报告

 

一、土地市场

1.1土地供求市场

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2019年4月,太原市土地市场供应土地21宗,面积127.6万㎡,环比上月增长172.1%,同比增长100%;土地成交14宗,面积94.8万㎡,环比上月增长623.7%,同比增长1147.4%。本月土地供求量增幅较大的原因在于尖草坪三给片区成交的10宗土地,成交面积达67.3万㎡,被旭辉和碧桂园两家房企收入囊中。据悉,此片区为太原市政府继晋阳湖片区之后打造的又一“明星片区”,日后将有望成为太原市副中心的功能片区。

1.2六城区土地供求状况

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六城区土地供求方面,尖草坪区供应土地11宗,面积67.5万㎡;成交10宗,面积67.3万㎡。成交土地均位于尖草坪三给片区,这是太原市政府着力打造的“千亿价值社区”,同时也是继晋阳湖片区之后的又一明星片区。杏花岭区无土地供应;土地成交2宗,面积11万㎡。万柏林区供应土地1宗,面积1.6万㎡;无土地成交。小店区供应土地7宗,面积37万㎡;成交2宗,面积16.6万㎡。晋源区供应土地2宗,面积21.6万㎡;无土地成交。迎泽区无土地成交和供应。

1.3土地供求结构

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本月太原市土地供应市场结构中,商住用地所占比重最大,为54%;其余商业用地、物流仓储用地、住宅用地占比分别为21%、16%、9%。

太原市土地成交市场结构中,商住用地占比最大,为80%;其余商业用地、住宅用地、科教用地占比分别为14%、5%、1%。

1.4土地成交总金额

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(本表不包含工业等非相关用地)

2019年4月太原市住宅相关土地成交总金额60.2亿元,环比增长681.8%,同比增长1405%。土地成交总金额的大幅度上涨主要是由于3月受春节假期的影响土地供求有所回落,但随着金三银四“小阳春”的到来,将会助力土地市场上行,这也是房地产市场的规律。

本月土地溢价率为11%,比3月份下降了6个百分点,与2018年4月相比上涨了3个百分点。

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近一年太原市楼面成交地价围绕一条缓慢上升的直线上下波动。2019年4月太原市楼面成交地价1799元/㎡,环比下跌1.7%,同比上涨13%。

二、新建商品住宅市场

2.1太原市新建商品住宅销售总金额及面积

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2019年4月太原市新建商品住宅销售面积共计63万平方米,环比下降3%,同比下降46%。

2019年4月太原市新建商品住宅销售总金额共计73.59亿元,环比下降3%,同比下降66%。

2.2太原市新建商品住宅销售套数及均价

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2019年4月太原市新建商品住宅销售总套数5058,环比下降4%,同比下降46%。

2019年4月太原市新建商品住宅销售均价11680元/㎡,与上月基本持平,同比上涨13%。

2.3太原市六城区新建商品住宅销售均价

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2019年4月太原市六城区新建商品住宅销售套数最多的依然是晋源区,环比下降23%,是去年4月晋源区销售套数的三倍。

2019年4月太原市六城区新建商品住宅销售均价最高的依然是小店区,环比持平,同比上涨18%。

2.4太原市新建商品住宅销售均价分布

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2019年4月太原市新建商品住宅销售均价在12000-14000元/㎡的户型成交套数最多,达1333套,环比下降8%,同比下降30%。

2.5太原市新建商品住宅销售面积分布

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2019年4月太原市新建商品住宅销售面积与去年4月相比降幅最大的是80㎡以下区间段的户型,同比下降69%。

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从近三个月太原市新建商品住宅付款方式来看,各付款方式所占比重较为平稳,市民多以银行按揭为主要购房渠道。

2.6项目销售排行榜

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三、非住宅市场

3.1公寓

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2019年3月太原市公寓销售总面积2.2万㎡,环比增长37%,同比下降37%。

2019年3月太原市公寓销售总金额2.2亿元,环比增长22%,同比下降34%。

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2019年4月太原市公寓销售套数286套,环比增长36%,同比下降28%。

2019年4月太原市公寓销售均价为10205元/㎡,环比上涨12%,同比上涨6%。

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2019年4月太原市公寓销售面积集中在50-100㎡以下,共计销售176套,占全部公寓销售套数的61%,环比上涨93%,同比下降37%。

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2019年4月太原市公寓成交总价集中在50万以下,销售共计130套,占全部公寓销售套数的45%,环比上涨63%,同比上涨38%。

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3.2商业

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2019年4月太原市商业商品房销售总面积5.28万㎡,环比增长55%,同比上涨36%。

2019年4月太原市商业商品房销售总金额8.13亿,环比增长16%,同比上涨11%。

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2019年4月太原市商业商品房共计销售520套,环比增长146%,同比上涨61%。

2019年4月太原市商业商品房销售均价为15388元/㎡,环比下降46%,同比下降19%。

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2019年4月太原市商业商品房销售面积以50㎡以下的户型成交最多,共计234套,占比45%,是去年3月商业商品房销量的4倍。

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2019年4月太原市商业商品房按总价分布以100万以下区间段的销售套数最多,达285套,占比55%。

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3.3写字楼

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2019年4月太原市写字楼销售总面积3.1万平方米,环比上涨7%,同比下降55%。

2019年4月太原市写字楼销售总金额3.8亿,环比上涨12%,同比下降52%。

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2019年4月太原市写字楼销售总套数391,环比上涨16%,同比下降62%。

2019年4月太原市写字楼销售均价12373元/㎡,环比上涨5%,同比上涨8%。

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2019年4月太原市写字楼以50-100平方米区间的面积销售套数最多,环比上涨21%,同比下降30%.

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2019年4月太原市写字楼销售总额在50-100万区间的写字楼成交最多,环比上涨24%,同比下降67%。

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四、总结

1、土地市场:2019年4月太原市土地市场整体复苏,土地供应市场环比走高,成交量和成交金额也有所上扬。具体情况如下:

(1)从本月土地市场供求区域来看,呈现出局部繁荣的现象。4月太原市土地市场的焦点是尖草坪的三给片区,供应商住用地10宗且全部成交,成交面积67.3万㎡,成交金额48.7亿元,溢价率在10%左右,楼面地价2000元/㎡左右,高于太原市整体平均成交楼面地价,项目建成后价格不容小觑。加之万科、富力、融创等多个房企已经入驻三给片区,此次旭辉、碧桂园的布局,也将大大提升三给片区的竞争力。

(2) 住宅类土地活跃度增加,“一城一策”的调控政策延伸至土地端。4月17日,自然资源部发出通知,要求根据商品住房库存消化周期制定住宅类用地分类调控目标。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。从本月土地市场的供求结构来看,商住类土地供应占比63%,成交占比85%,均比上月有所上涨,我们可以推测太原市商品房库存消化周期应该是小于12个月,是需要增加供地。当前,ZF除了在需求端的政策微调外,供应端也应结合本地区实际库存水平进行协同,提前防范因供应滞后而产生的对后期房产市场稳定的影响。

(3)本月太原市土地溢价率11%,楼面地价在1800元/㎡左右。从土地成交溢价率来看,三给片区10宗土地溢价率在10%左右,其中土地溢价率最高的土地编号为SP-1921,是一宗商住用地,面积60226㎡,溢价率为16.5%。从土地成交楼面地价来看,楼面价最高的是一宗商住用地,宗地编号为SG-1912,面积96613㎡,楼面地价为2771元/㎡。溢价率的高低反映了开发房企对未来预期市场的看好程度,三给片区土地溢价率直逼全市溢价率说明该片区未来市场的上涨行情被开发商所看好,间接带动了尖草坪区房产经济的发展。

2、住宅市场:当前太原市房产市场距离去年推行限购限贷政策已经过去快一年,2018年在全国倡导“房子是用来住的”号召下,太原市房产市场上半年房价一路上涨,下半年房价稳中有落。2019年4月最高层会议再次强调了“房子是用来住的,要落实好一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制”,同时据楼查查数据研究中心数据监测,本月太原市房产市场再次呈现量价齐跌、均价上涨、整体市场维稳的发展局面,具体如下:

(1)4月太原市新建商品住宅成交面积和总价均有所下降,成交套数是去年4月的一半,成交均价增长了每平方米1317元,但是纵观2018年4月-2019年4月太原市新建商品住宅均价表,我们不难发现,太原市住房价格较稳定,一直在11500元/㎡左右徘徊,每个月的涨跌幅度在300元/㎡。相比过去房价的肆意疯涨,太原市新建商品住宅均价目前波动并不大。我们分析未来,在限购限贷政策的持续贯彻下,以投资房产为目的的部分购房者的购买热情将被继续打压,我市房价不会因投资客的行为而出现大幅上涨的机会,同时,随着我市地铁、商圈等各项工程项目的投入使用,人口流入状态将会越来越好,刚需购房者会增加,房产市场也不会因投资客的减少而出现大幅下跌的基础,因此我们推测,太原市新建商品住宅价格将继续呈现出良好的发展态势。

(2)太原市六城区中新建商品住宅均价最高的依然是小店区,成交量最好的也依然是晋源区,我市住宅市场已经发展成“西南高东北低”的现状,小店区最近几年一直以压倒性的高价格占居高位,而晋源区作为后起之秀,学校、商业、医院不断引入,人气近几年节节攀高,房价和销量都直追小店区。小店区高端项目比较集中,本月小店区成交价格最高的楼盘是恒大悦府,位于恒大华府西侧紧靠长治路,平均成交价格18602元/平方米,高于小店区新建商品住宅均价4754元/㎡,成交均价最低的是中正睿城,位于小店区荣军北街与山针中路交汇处。当代城MOMA在晋源区销量最高,本月成交382套,成交均价12460元/㎡,略低于晋源区整体的新建商品住宅均价。

(3)随着太原市近几年经济的快速发展,居民收入和消费水平的显著提高,刺激着本土住房需求逐渐由刚性向改善型需求转变,2019年4月我市新建商品住宅市场以均价在12000-14000元/㎡、建面在100-140㎡之间的户型最受欢迎,80平方米以下的小面积住宅越来越少。

(4)通过以上数据我们不难发现,短期来看,“房价永远上涨”已经成为一道伪命题,中期来看,人们还是会担心一些政策的不确定性,长期来看,老百姓还是需要结合自身需求以考虑是否进驻楼市市场。

来源:楼查查数据中心

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