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2019年3月太原市房地产市场数据分析报告

 

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1.1 土地供求市场

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2019年3月太原市土地供应14宗,面积共计46.9万㎡,环比增长165%,同比减少16.7%;土地成交8宗,面积共计13.1万㎡,环比下降60.2%,同比下降77.5%。本月土地供应相比2月增长幅度较大主要是由于春节假期ZF减少了土地供应量,成交面积下降是受到了2月份土地供应体量不大的影响。

1.2 六城区土地供求状况


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2019年3月太原市六城区土地市场略显清冷,万柏区、小店区土地甚至零供应、零成交。本月其他城区中,出让面积最多的是晋源区,共3宗商住用地和2宗科教用地,供应土地共计23.1万平方米,大致位于晋阳湖以南靠近滨河西路。其次是迎泽区共出让4宗商住用地和1宗住宅用地,供应土地共计11.3万平方米,多位于东中环以东靠近二广高速一带。

本月太原市六城区土地成交市场中迎泽区成交面积最多,成交4宗土地,面积共计达9.9万平方米,其中太原中铁诺德置业有限公司成功摘得3宗土地,据悉将打造“中国中铁·诺德城”项目。

1.3 土地供求结构

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2019年3月太原市土地供应市场结构中,仅有科教用地和商住用地两类,所占比重分别为31%、69%。

2019年3月太原市土地成交市场结构中,仅有商业用地和商住用地两类,所占比重分别为9%、91%。

1.4 土地成交总金额

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(本表不含工业等非相关用地)

2019年3月太原市住宅等相关用地成交总金额7.7亿元,环比下降78.9%,同比下降48.7%。

本月土地溢价率为17%,比2月份上涨了4个百分点,与2018年3月相比上涨了9个百分点。

1.5土地平均成交楼面地价


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近一年太原市土地平均成交楼面地价围绕一条缓慢上升的直线上下波动。2019年3月太原市平均成交楼面地价1831元/㎡,环比下降40.2%,同比下降17.9%。


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2.1太原市新建商品住宅销售总金额及面积

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2019年3月太原市新建商品住宅销售面积共计64.79万平方米,是2月销售面积的两倍之多,同比下降43%。

2019年3月太原市新建商品住宅销售总金额共计75.81亿元,环比上涨121%,同比下降37%。

2.2太原市新建商品住宅销售套数及均价

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2019年3月太原市新建商品住宅销售总套数5270,是2月销售总数的两倍之多,同比下降41%。

2019年3月太原市新建商品住宅销售均价11701元/㎡,环比上涨1%,同比上涨32%。

2.3太原市六城区新建商品住宅销售均价

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2019年3月太原市六城区新建商品住宅销售套数最多的是晋源区,环比上涨254%,同比上涨24%。

2019年3月太原市六城区新建商品住宅销售均价最高的是小店区,环比上涨3%,同比上涨19%。

2.4太原市新建商品住宅销售均价分布

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2019年3月太原市新建商品住宅销售均价在12000-14000元/㎡的户型成交套数最多,达1453套,是2月销售套数的两倍之多,同比上涨60%。

2.5太原市新建商品住宅销售面积分布

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2019年3月太原市新建商品住宅销售面积在120-140㎡之间的户型销售量最高,达1394套,环比上涨157%,同比下降51%。

2.6付款方式

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从付款方式来看,使用分期付款方式购买住宅的人群比例越来越少,银行按揭仍然是购房者购买新建商品住宅贷款的首选方式。2019年3月太原市共有4314套住宅用银行按揭的方式购买,占比为82%,环比上涨了3个百分点,同比下降了3个百分点。

2.7项目销售排行榜

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3.1公寓

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2019年3月太原市公寓销售总面积约1.6万㎡,环比增长86%,同比减少65.2%。

2019年3月太原市公寓销售总金额1.8亿元,环比增长95.6%,同比减少63.3%。

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2019年3月太原市公寓销售套数211套,环比增长51.7%,同比减少58.2%。

2019年3月太原市公寓销售均价为11549元/㎡,环比上涨9%,同比上涨7.5%。

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2019年3月太原市公寓销售面积集中在100㎡以下,共计销售173套,占全部公寓销售套数的82%,环比上涨134%,同比下降46%。

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2019年3月太原市公寓成交总价集中在100万以下,销售共计165套,占全部公寓销售套数的78%,环比上涨126%,同比下降78%。

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3.2商业

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2019年3月太原市商业商品房销售总面积约3.4万㎡,环比增长254%,同比减少33.3%。

2019年3月太原市商业商品房销售总金额约9.7亿,环比增长454%,同比减少13.4%。

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2019年3月太原市商业商品房共计销售211套,环比增长111%,同比减少54.8%。

2019年3月太原市商业商品房销售均价为28687元/㎡,环比上涨56.5%,同比上涨30%。

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2019年3月太原市商业商品房销售面积以150㎡以上的户型成交最多,共计83套,占比39.3%,环比上涨260%,同比上涨15%;面积在50㎡以下户型成交套数最少,共计31套,占比14.7%,环比下降6%,同比下降59%。

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2019年3月太原市商业商品房按总价分布以300万以上区间段的销售套数最多,达84套,占比33%。

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3.3写字楼

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2019年3月太原市写字楼销售总面积2.9万平方米,环比上涨81%,同比下降28%。

2019年3月太原市写字楼销售总金额3.4亿,环比上涨62%,同比下降15%。

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2019年3月太原市写字楼销售总套数338,环比上涨111%,同比下降22%。

2019年3月太原市写字楼销售均价11803元/㎡,环比下降5%,同比上涨18%。

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2019年3月太原市写字楼以50-100平方米区间的面积销售套数最多,环比上涨169%,同比下降18%,各成交面积区间较去年3月相比均有所下滑。

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2019年3月太原市写字楼销售总额在50-100万区间的写字楼成交最多,环比上涨198%,同比上涨23%。

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土地市场:2019年3月太原市土地市场在经历过前两个月的供不应求后,本月成交量下跌,具体情况如下:(1)本月土地市场供过于求,成交面积较去年同期相比有所下降,从近一年太原市土地成交表中可以看出开发商拿地节奏已然放慢脚步,且成交范围正在向二广高速周边扩散。根据本月住宅相关数据显示,住宅市场的回暖或将改变土地市场供需低迷的整体环境,预计未来几个月土地成交量会大幅提高。(2)从本月土地供求市场来看,只出现了三类土地,商住用地占据绝对地位,没有纯住宅用地,据楼查查数据监测中心土地数据显示,纯住宅用地供应越来越少,意味着长达70年的土地使用年限的地块将越来越少,我们分析,ZF目前是在通过提高土地使用周期以促进城市经济发展、扩大市场供应量、增强城市建设活力。今年1月太原市委十一届六次全体会议提出“实质性推动阳曲、清徐撤县设区”,以及3月1日国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》提出鼓励地方政府盘活存量闲置土地,用于物流用途。未来太原市的土地涉及区域将会越来越大,工业用地或将向周边转移,物流仓储用地也会加大供应。(3)本月溢价率最高的土地位于晋源区古寨村,宗地编号SP-1907,是一宗商住用地,面积仅1200㎡,起始楼面价3276元/㎡,成交楼面价4138元/㎡,溢价率高达26%。以100㎡的房子为例,也就是在成交的一瞬间我们就要多支付土地成本共计86000余元。本月成交楼面地价最低的地块同样位于晋源区古寨村,是一宗商住、养老用地,楼面地价693元/㎡。据了解,此地块或将继续用来开发青运城项目以及开展城市养老地产建设,此举是地产商在应对饱和的房地产市场与庞大的老龄化社会问题间寻找的新的契合点,是突破土地价值洼地,进行多方试水的新的转折点。

住宅市场:2019年3月太原市新建商品住宅市场在经历了春节假期的冷淡后有所回暖,本月住宅市场量价齐涨,住宅销售面积是供应面积的近两倍,销售总额共计75.81亿元,较2月上涨了121%,但销售面积和总额与去年同期相比均有不同程度的下滑,可见在相关政策的指引下和购房者观望氛围浓郁的近一年时间中,新建商品住宅市场当前正在回归理性,但随着“金三银四”的到来以及开发商的一系列加推,住宅市场或将出现好转。(1)从2019年3月太原市新建商品住宅销售套数和均价来看,本月住宅销售总套数开始上升,但只有去年3月销量的一半,住宅均价继续走高,本月达11701元/㎡,同比上涨32%。由此可见,太原市的住宅成交市场并不火热,且在一定程度上有所控制,但是房价并未下降而是呈现出一个维稳的效果,从楼查查数据监测中心可以看出,近一年住宅均价基本徘徊在每平方米12000元左右。(2)从2019年3月太原市六城区新建商品住宅销售套数及均价表来看,本月晋源区销售套数最多,其次是万柏林区。六城区销售套数均比上月有所增长,但与去年同期相比销售量普遍回落,只有迎泽区和晋源区在销量方面仍保持增长。据楼查查数据监测中心显示,迎泽区每月的土地和房源供应在六城区中并不算多,但是房价和供销比却居高不下,究其原因主要在于迎泽区作为太原市的老城区,是太原市的中心城区及政治、经济、文化、交通、传媒、通信和金融中心,其坐拥数个商圈,尤其是拥有知名且众多的教育资源,该区雄厚的综合实力造就了其龙城一哥的地位。晋源区地处太原市西南,接壤清徐县,随着市政府“南移西进、扩容提质”的城市发展战略提出后,其辖区内多个重点城市规划项目主要包括晋阳湖公园、二青会的举办、公检法及为民服务中心的搬迁、各大馆院的相继坐落、以及省儿童医院、优质中小学的引进等,都为晋源区注入了新的活力,该区升值潜力正在悄然赶超小店区,成交量屡攀新高。从各区均价来看,太原市六城区住宅均价较去年3月相比均有所上涨,除迎泽区外其他五区均价上涨浮动在12%—19%不等,以小店区最高,均价是13848元/㎡,主要成交项目是保利东郡、上德苑和融创中心,销售均价在13000—16000元/㎡,高出太原市住宅均价每平方米1000—4000元,从而拉高了小店区整体的住宅均价水平。“无人理睬”的杏花岭区打出绝对价格优势,在本月销售均价最低,成交主力项目分别是红星紫御半山、金林雅苑和碧桂园城市花园,销售均价以7000—10000元/㎡为主。据悉,该区今年将紧紧抓住转型项目这个“牛鼻子”,扩大有效投资,提升消费需求,平衡区域经济发展,升值潜力不言而喻。迎泽区由于城市发展将其综合实力分散至新城区,因此该区在近一年房价涨幅中相对较稳定,基本维持在12000元/㎡。相对之下,晋源区、迎泽区、小店区的房价与太原市主流房价相较一致甚至更高,那么如果你想买房还不想亏本的话,可以考虑一下尖草坪区、万柏林区和杏花岭区,该三区升值潜力虽不比其他三区但是相对保值,同时也可以减轻购房者的房价压力。(3)从2019年3月太原市新建商品住宅销售均价和面积分布来看,本月太原市成交主力均价以12000—14000元/㎡、成交面积在120—140平方米之间的户型销量最好,由此太原市住宅市场当前购房总额主要在144万—196万上下,据楼查查数据监测中心可知,2018年3月太原市新建商品住宅成交主力面积分布与本月相同,但是均价却以8000—10000元/㎡为主,因此在成交主力面积未变的住宅市场中,本月住宅购房总额较去年3月相比,在一年时间中增长了48万—56万。从去年五月政府出台了一系列调控政策后,在“房子是用来住的,不是用来炒的”的基本原则下,在“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳要求下,短期内太原市住宅均价一定是以稳为主,这点也可以从楼查查数据监测中心近一年的房价均价走势得以印证,虽然房子是商品经济运作下的产物,有一定的市场规律,但是在未来城市发展人口增加、经济提升、一城一策等相关因素的推动下,房价上涨的可能性仍然存在。

 


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