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二手房买卖流程全梳理,要注意避开哪些坑?怎样辨别虚假房源?

 

今天来谈谈买卖二手房的流程,让大家便于掌握,以避免一些失误。

二手房买卖重点是这样六个步骤,首先第一步实际上就是要卖家要把房子挂出来,买方也要有意向购买,所以的话,对于这一步就是出售方委托房屋核验,同时买售方委托购房资质审核,也就是良好都有一个资质审核,就是委托方委托的这个房子究竟质量怎么样,合规性怎么样,这些东西要审核,那么买方当然你够不够条件,每个城市对买房的资格资质都有一些要求。

第二步就是要中介的实质性的开始介入,要帮你做资源匹配,要带你看这些房源,这部分也还会有专门一期给大家讲讲中介的套路,总之这个时候,中介开始进入的介入,买家你得依赖于中介带你去看房子。

第三步,当买卖双方终于匹配了以后,价格也谈托了,那接下来要干三件事,一出售方与买售方坐下来达成交易意向,二买卖双方签署买卖定金协议书等文件,第三,买售方向出售方出售一部分定金,这是第三步。

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到了第四步,就要签署存量房屋买卖合同等大量的交易文件,这一步定金之后要签正式的交易文件了。

第五步要网签,一般来说网签后这套房就只能卖给这个买主了,无法再轻易违约了,违约就要赔付违约金,而网签就发生在贷款之前,并非大家以为贷款批下来才网签,记住,网签在贷款批下来之前要完成。

第六步,也就是剩下你要有一些付款的动作,如果是商业贷款的话,那你得先评估交易房屋的限制,由此推算出买售方能够支付的首付的数字,贷款银行在做面签,批贷款,完税过户后物业才交割,办理抵押登记,领取他项权利,领取抵押后的房产证,银行再放款,这样交易就完成了,这是商业贷款的一个程序。

那么在这个过程中,特别需要的要特别关注有三个点,第一个点就是对于没有解抵押的房子,首先上家要还清贷款,银行要扣款,银行要出具抵押注销材料后,上家抵押注销,下家抵押登记,上下家才能产权过户,这是对于商业贷款的时候,你要特别注意的一点,就是上家的抵押要解除,你才能够完成你的抵押,才能进一步的拿到贷款。

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第二点,现在有很多交易是连环单,比如买一卖一,就你买一套中间前提是你还要卖掉一套,这样你才有钱,卖掉一套拿到钱再去买一套,叫卖一买一,那同时可能牵扯到好几套房子的买卖,需要留出一个宽松的时间卖上一套房子,才有时间买下一套,那么就要和卖家约定好,能不能等几个月,中间会涉及到交定金过户等等,如果你是卖一买一,时间需要宽松。

第三个点,其实就是一次成功的二手房买卖的基础,那就是要充分的了解市场,确定到底要交多少钱,多少首付,可能在哪些环节出问题,做好了这些充分的调研,你心里才能下决心,怕买贵或者还是未来要升值价值,你要做一个判断,当然对房子也要做一个详细的,应该去做一个调研,当然要了解它是否有抵押,它的抵押解除没有,它是不是被法院有查封,它是不是有其他的纠纷,避免你已经付了定金,最后又再拉抽屉。

总之,买一个二手房是一个细致的活,它不比买新房,上面这六个步骤,你希望都能够记住,这三个特别的关注点也不要遗忘,只有这样,才能够让你在买到二手房的同时,开始你的幸福生活。

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二手房比新房要麻烦得多,不仅要费心算账,还要涉及到一些交易流程,不小心会陷入一些小陷井,所以提到买二手房多少有点「谈房色变」。

然而现在二手房交易量越来越大,实际上房地产已经到一个存量时代,以北京上海来说,甚至每六套七套二手房的交易,才有一套新房。二手房和一手房的交易比例甚至超过了国外。

这样的话,在市场上多数是会碰到二手房。怎么样来避开买卖二手房当中一些问题,甚至一些小陷井呢?我给大家梳理了十条应当注意的事项,包括定金的区别,一个是决定的定,一个是言字旁,一个丁,两个定金的区别。资金监管的必要性。哪五种情况无法过户,还有二手房的贷款人家是怎么算的,以及二手房物业交割的流程是什么?

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第一,二手房买卖要交定金,决定的定和订立的订,这两个定金含义截然不同。决定这个定有法律效力,这是交了这个钱物就有法律效力。预订的订,没有法律合同的效力。

第二,买二手房必须进行资金监管,如果不做监控卖家可能把钱卷跑,收钱又不给你过户。通过资金监管,卖方不过户就拿不到钱,买方过完户,再给钱。这样的话时间有保证还比较安全。

第三,什么情况下没法过户呢。二手房产权变更是以不动产登记为准,只有过户才算完成交易,有五种情况会影响到过户,这分别就是房屋违建(如果你碰到违建房就倒了霉了,这时候恢复原状才可以),房屋有抵押(贷款没还钱,过户钱你必须要解压然后才能过户。)或者有政策变动(比如限购),那你就没法买了,一定要通过协商,做一个远期合同,或者是其他补充的法律,允许的一些补充协议。

第四,二手房贷款是按照房子的评估价值计算贷款额度的,不是简单地总房价减去几成首付就可以了。那评估价怎么算呢?那要根据楼盘的位置,房子的朝向,所在楼层,房屋面积建成的年代都会影响到估值,几乎是一套房子一个估价。商业贷款的评估值一般是成交额的80%到90%。

第五,二手房物业交割的有一个什么样的流程呢?那么以下是必须要特别注意的一些流程,比如说我们要把房子腾空,买卖双方要到场,如果有租户也要到场,因为要算水电煤气等细账,还涉及到过户后租户售后搬家的问题。

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怎样辨别虚假房源,有这么四条特别重要。

① 房价低于同区域均价很多的房子,一定是假的,因为这不科学。

② 还有一个可能是凶宅,像链家这样的大中介,它在交易之前会向你明示,方便你决策。第二条看房平台如果没有承诺对虚假房源进行补偿,可以说平台对于真假房源的监控是很重要的,那如果它没有补偿,那有可能就会有一些虚假房源出现。

③ 一条图片与房源信息对不上,户型展示的是40平米两居,图片看着像100平米两居,那这肯定是有问题,所以图片要认真仔细看。

④ 房源介绍不具体,关键信息不清晰。比如说税费商办楼盘交易税费很高,但是不体现在页面上,这容易被下套,这是关于房源真假的甄别。

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最后一个要注意的问题,卖方签约后返回涨价,以及先不过户,预约购房的陷阱。它就是签了约,后来又返回了,然后又给你涨价,然后又不给你过户,然后这些给你带来了一些麻烦,买二手房最容易出现这两种情况,尤其是房价上涨周期。一线城市的好房源卖家一夜上涨一百万不是不可能的,所以一定要明确违约责任,和赔偿损失的计算方法增加违约成本,防止坐地起价。

比如卖方违约,可以赔付双倍定金,或总房价的20%之类,有巨额的一个赔付,如果先不过户就买房,往往是草签一个合同,要么是卖方暂时不能卖,先让买方交个首付住进去,要么是买方暂时没有资格,等到有资格的时候再过户,总之都有隐患,最好不要这么做,那么以上咱们跟大家分两次跟大家介绍,买卖二手房应该特别注意的一些问题,希望对咱们买房的人能够提供一些重要的一些提示,同时未来也进入一个存量时代,二手房买卖将是经常遇到的一个情况,所以这些提示还是很有意义的。

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