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2018年7月太原市房地产市场数据分析报告

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1.1 土地供求市场

7月太原市土地供应11宗,宗地面积共计61.5万㎡,环比上涨68%。土地成交9宗,宗地面积共计35万㎡,环比下跌27%。

1.2 土地供求结构

7月太原市供应的11宗土地中,商住用地8宗,用地面积占总面积的49%。商业用地1宗,位于万柏林区万科蓝山以南,据悉将用于建设太原国投体育运动中心项目。工业用地1宗,仓储用地1宗,共占比7%。

本月太原市土地成交9宗,商业用地4宗,商住用地4宗,工业用地1宗,位于杏花岭区后河村。

1.3 土地成交总价

2018年7月太原市土地成交总价约29.6亿元,溢价率为4%,回归至年初水平,市场竞争力不高。(本表不含工业等非相关用地)

1.4 土地供求面积之建筑面积及成交楼面地价

2018年7月土地供应面积(建筑面积)约96万㎡,环比上涨123%。成交面积(建筑面积)72万㎡,环比上涨71%。

7月太原市土地成交楼面地价4140.3元/㎡,环比上涨127%。

1.5 太原市六城区土地供求市场

2018年7月,除尖草坪区土地零成交外其余五城区均有拿地,其中占地面积最大的地块位于小店区龙城大街以北,是一宗商业用地,由山西交通控股集团有限公司以10亿成交价摘得,占地面积约5万㎡。最小的占地面积地块位于迎泽区开化寺,也是一宗商业用地,由晋商银行摘得。


2.1 住宅供求面积整体量价情况

2018年7月太原市新建商品房住宅批准预售共计约71万㎡,环比持平,同比上涨50%。成交面积96万㎡,环比上涨14%,同比持平。成交总金额110亿元,环比上涨16%,同比上涨31%。

7月太原市住宅面积供销比为0.7,住宅市场供求趋于平衡。

2.2 太原市住宅销售量及均价走势

7月太原市新建商品住宅共计销售7477套,环比上涨16%,同比下跌1%,去化率135%。

2018年7月太原市新建商品住宅成交均价为11417元/㎡,环比上涨1%,同比上涨31%。

2.3 太原市六城区销售量及均价

7月从太原市新建商品住宅成交套数来看,迎泽区由于土地饱和成交量继续走低,环比下降58%,成交均价环比下跌5%。本月新建商品住宅成交均价最高的是晋源区,较上月每平米增长1000元,即上涨9%。

2.4 太原市7月住宅市场成交结构分析

7月从户型面积分布来看,140㎡以上的户型成交套数最多,达2074,与上月基本持平。其中,去化率最高的是120-140㎡区间段。

7月从新建商品住宅成交均价分布来看,仍然是区间段在10000-12000元/㎡之间的户型销售排名第一,共计2004套,其次是12000-14000元/㎡区间段的户型成交1734套。

2.5 住宅市场付款方式占比表

本月太原市新建商品住宅成交量上涨,在付款方式上共有6130套使用了银行按揭,占比82%,使用一次性付款的有1347套,占比18%,均较上月持平。

2.6 排行榜


3.1 公寓

7月公寓销售总面积约2.6万㎡,环比上涨30%。成交总金额约3亿,环比上涨50%。

7月太原市公寓销售套数415,环比上涨80%。成交均价11417元/㎡,环比上涨14%。

7月太原市公寓成交面积分布在50㎡以下的户型成交套数最多,50-100㎡及150㎡以上区间段成交套数与上月基本持平,面积分布在100-150㎡之间的户型成交较上月有所下降,环比下降47%。

7月太原市公寓成交总金额集中在50-100万的销售套数共计230套,环比上涨97%。总金额在50万以下的公寓销售套数为122,环比上涨171%。

3.2 商业

7月太原市商业商品成交总面积约5.6万㎡,与上月基本持平。成交总金额约10亿,环比上涨11%。

7月太原市商业商品房共计销售571套,环比上涨31%。成交均价18266元/㎡,环比上涨12%。

7月商业商品房在50-100㎡之间的面积户型成交量最多,环比上涨29%。

7月商业商品房销售套数总价分布以100万以下最多,环比上涨37%,其余总价区间成交套数相对平均。

3.3 写字楼

7月太原市写字楼成交总面积约9万㎡,环比上涨15%。成交总金额11.5亿,环比上涨15%。

7月太原市写字楼成交套数959,环比下降10%。成交均价12226.54元/㎡,环比上涨2%。

7月太原市写字楼销售套数面积分布在50㎡以下居多,环比下降28%。100-150㎡面积区间段成交最少,环比下降14%。

7月太原市写字楼总价在50-100万之间的户型成交最多,达388套,占比40%,环比下降42%。


土地市场:(1)7月太原市土地供应11宗,商住用地8宗,住宅供应建筑面积约80万㎡,环比上涨158%。商业供应建筑面积12.8万㎡,环比持平。本月住宅成交建筑面积35.86万㎡,环比下降4%。(2)从各区域土地成交情况来看,除尖草坪区外其余区域均有土地成交,且商住用地和商业用地各占一半。土地溢价率最高的地块位于迎泽区开化寺,是一宗商业用地,也是成交面积最小的地块。还有一宗商住用地溢价率也高达21%,位于晋源区新晋祠路附近,由凰泰地产集团有限公司1.1亿元摘得该宗地。(3)从成交楼面地价来看,太原市7月楼面地价平均为4140.3元/㎡,主要是由于本月商业及商住用地高频率成交,大幅度拉高了土地开发成本。7月位于晋源区晋阳湖西岸的市SP-1835地块在本月楼面地价最高,达4722元/㎡,是一宗商住用地,加上人工成本、建安成本、综合成本,结合太原目前房价水平,一旦该地块的项目建成面世,毛坯价预估要卖到16000元/㎡以上。(4)本月住宅用地零成交,商住用地和商业用地分别占据土地市场半壁江山,商业市场在住宅规划中的地位越来越重。(5)7月住宅用地零供应、零成交,土地成本持续加大,虽然社会发展需要开发商由单一住宅向综合服务切换,但也应考虑市民对新建商品住宅的综合承受度,为了稳定房地产市场平衡发展,后期政府还需调整土地市场结构以应对房地产市场。

住宅市场:(1)2018年7月太原市共批准预售项目21个,住宅供应面积71万㎡,环比持平。成交面积95.82万㎡,环比上涨14%。非住宅供应面积12万㎡。住宅市场同比、环比均出现上涨,说明当下太原市房地产行业的并非是以投资为主,而是以刚需为重,侧面表现出置业者对当下进军房地产的认可及迫切。(2)从太原市住宅成交套数来看,本月住宅市场又是一次量价齐涨,涨幅不大是由于一部分团购房、低价房进入市场拉低所致,预期后续新建商品住宅均价将持续攀升。(3)从太原市7月住宅成交均价及六城区各区住宅销售总体来看,本月太原市新建商品住宅均价11417元/㎡,万柏林区、晋源区、小店区继续引领太原市住宅市场,尖草坪区作为一匹黑马杀出重围,成交量连续三月赶超小店区。(4)从付款方式来看,限购限贷政策似乎对购房者并没有太大影响,再次印证太原市住宅市场是以刚需为主。

非住宅市场:(1)本月非住宅市场在销售量及均价上,环比均出现增长,在限购限贷政策的影响下投资者已经向非住宅市场迈进。(2)7月非住宅市场在销售面积分布上多以50㎡成交量最多,这里需要提醒购买者,由于非住宅市场受地段、人流量、交通、临街状况等因素影响较大,在购买非住宅时还应综合考虑未来发展方向,切记盲目投资,否则很有可能不符合市场需求造成空置。

(数据来源:楼查查数据研究中心)


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