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2018年5月太原市房地产市场数据分析报告

 


1.1 太原市2018年土地市场分析


5月,太原市土地供应总计12宗,共计35.2万㎡,环比上涨84%。土地成交总计6宗,成交面积共计8.6,环比上涨14%

1.2 太原市5月土地供求结构


本月,太原市土地供应共计12宗,工业用地仅1宗,但面积比例占据半壁江山,住宅用地7宗,共计8.3,占比24%,商住用地1宗,科教用地3宗。

 

本月,太原市土地成交6宗,其中,住宅用地2宗,约5,占比58%,商业用地2宗,科教用地1宗,商住用地1宗。

1.3 太原市2018年土地成交总价


20185月土地成交价约3.8亿元,与上月基本持平,溢价率为5%较上月有所下降。(本表不含工业等非相关用地)

1.4 土地供求面积之建筑面积


20185月土地供应面积(建筑面积)约40,环比上涨245%。成交面积(建筑面积)23万㎡,环比下降2%。成交楼面地价1637.7/㎡,环比上涨3%

1.5 太原市六城区土地供求市场分析


20185月,太原市仅有三区域土地成交,分别是小店区、尖草坪区和万柏林区,其中万柏林区土地成交最多,杏花岭区和迎泽区零供应、零成交。


2.1 太原市2018年住宅供求面积整体量价表现

 

20185月太原市住宅批准预售共计37万㎡,环比下降56%,同比下降52%。成交面积201万㎡,环比上涨72%,同比上涨224%。成交总金额219亿元,环比上涨81%,同比上涨321%


5月,住宅面积供求比下滑很大,环比下降71%,远低于0.8,住宅市场明显表现出供不应求。

2.2 太原市住宅销售量及均价走势


5月住宅销售量涨幅较上月翻倍,达15759套,环比上涨69%



5月住宅均价10839/㎡,同比上涨28%,环比上涨5%

2.3 太原市六城区销售量及均价


5月,各区域销售量相较前几月均创成交新高,本月万柏林区住宅成交量最高,达3785套,其次是尖草坪区3369套。小店区和万柏林区住宅均价都远高于太原市住宅平均水平。

2.4 太原市5月住宅市场成交结构分析


从户型成交面积来看,5月面积在120以上的大户型已经成为购房者在住宅市场的主导选择,共计占比53%


从成交均价层面来看,5月住宅销售市场均价区间排名第一的是10000-12000/区间段,成交4825套。其次是8000-10000/区间段,成交3557套。

2.5 太原市5月住宅市场付款方式占比表



本月太原市住宅成交量上升,在付款方式上共有12525套采用了银行按揭,占比78%。一次性付款较上月也提高了2%,本月没有分期付款。

2.6 排行榜



3.1 公寓


5月,公寓销售总面积3.5,环比下降0.6%


5月,公寓销售套数375,环比下降5.8%


5月,公寓成交总金额约3.6亿元,环比上涨9%,均价10415/,环比上涨8%

 

5月,太原市公寓成交面积仍然以50-100居多,达184套,环比下降20%


5月,太原市公寓成交总金额集中在50-100万的销售套数共计201套,占比54%

3.2 商业

本月商业商品房销售总面积58860,环比上涨52%


本月商业商品房销售总套数474,环比上涨47%

 

本月商业商品房成交总金额共计13亿元,环比上涨77%。均价22531/,环比上涨19%


本月商业商品房销售套数面积集中在50-100㎡,商业市场100㎡以下的占比47%

 

本月在成交结构分布上来看,商业商品房成交面积集中在50-100之间,成交总价向两极发展。

3.3 写字楼


5月,写字楼销售总面积约5,环比下降29%


5月,写字楼销售总套数共计459套,环比下降55%

 

5月,写字楼成交总金额5.9亿元,环比下降26%



5月写字楼销售面积多分布在50-100之间,占市场份额的42%


5月,太原市写字楼销售套数成交总价集中在50-100万,占比39%

 


土地市场: 15月太原市土地供应继续加码,但受政策影响,土地成交量及成交总价与上月基本持平,楼面地价较上月有所上涨但是溢价率下滑,开发商拿地在本月表现尤为理性。(2)本月土地成交主要在三个区域,分别是小店区、尖草坪区、万柏林区,其中万柏林区土地成交量最大,而热门置业区域晋源区在本月表现“差评”,尖草坪区以“零开发、投资小”频频获得开发商青睐,土地基本月月有成交。(3)本月在土地供应上,小店区释放出6宗地,晋源区只拿出2宗地挂牌出让,其中有一宗是科教用地,在国家政策及太原市城市规划的影响下,各区域表现出了不同的战略部署。(4)在目前住宅市场供不应求的背景下,推地节奏需要适当加快,预期后期土地市场将趋向合理化。

住宅市场:15月太原市住宅市场微量供应,较上月与去年同期均有所下降,但是成交量上幅很大,是供应量的5倍之多,住宅市场呈现供求失衡现象,并且从供销比上也可以看出住宅市场现阶段供不应求。(2)从太原市住宅成交套数来看,本月住宅成交套数15759套,环比上涨69%,创今年新高,主要是由于先前房管局系统升级后置留的一部分房源在本月大量提交,各大开发商为赶在限购细则落地之前,实力加推,追求快速回款,而又由于整个住宅市场的供应不断减少,购房者因限购恐慌性购房,需求增多,供求关系紧张在本月尤为突出,楼市热度增加,因此本月六城区都表现出了一种成交火爆的趋势。514限购政策带来的影响也将在6月发力,预期将会成交量下降。(3)从太原市5月住宅成交均价及六城区住宅销售总体来看,本月太原市住宅均价10839/㎡,继续稳中微升,万柏林区和小店区住宅均价均远高于迎泽区及太原市住宅平均水平,晋源区住宅均价也已逼近迎泽区,成为市民及开发商在房产领域新的主战场,而尖草坪区凭借其强大的土地及价格优势持续成交,开辟了太原市民投资的新领地。由此,曾经六城区之首的迎泽区因城市扩建、土地稀缺、重点学校搬迁等因素在发展中受到不小的限制,但是新区域想要取代迎泽区的政治经济文化地位还需要漫长的时间过程。(4)今年太原市陆续将有27个棚户区拆迁,后半年住宅市场将继续吸睛,而从本月住宅成交面积结构分布来看,大户型已经是新建商品房购买者的首选,其中很大一部分就来源于市民拆迁后的改善性需求。(5)本月,迎泽区房价较上月有所下降,但降幅不大,原因就在于迎泽区市中心土地资源稀缺,无盘可卖,而尖草坪区和万柏林区住宅均价较上月均上涨1000/之多,主要是由于融创外滩壹号和恒大城在本月大量住宅销售备案提升了区域总体水平。

非住宅市场:1)对于太原市很多刚需、投资者在限购政策及高房价的影响下,把目光转向了相对单价高,但是总价低的公寓市场。本月公寓均价上涨,成交量较上月下幅不大,以小面积且总价在100万左右的公寓项目居多,占据公寓市场65%的份额,本月集中表现在万柏林区。(25月商业商品房销售势头良好,成交面积上涨但均价与总价落差不大,从侧面反应出商业商品房在房产领域发展较为健康,本月商业商品房成交多分布在杏花岭区、小店区、万柏林区,以中车国际广场成交量最高。(35月太原市写字楼销售量有所减少,但是均价上涨,位于迎泽区的昆仑御项目在本月写字楼成交量最多,回顾迎泽区在5月住宅市场上的表现,不难发现现阶段的迎泽区已经出现住宅饱和现象,未来还需加速土地流转以刷新房地产市场。



(数据来源:楼查查数据研究中心)


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