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2018年3月太原市房地产市场数据分析报告

 

政策解析

1、人行、银监会、住房城乡建设部发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提到,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

政策解析:二套房贷的首付比例由原来的最低六成下调至最低四成,对改善型购房者来说,此次房贷政策的调整意味着他们购房门槛和首付成本的降低,是大利,而对刚需型购房者来说,貌似没什么感觉。

2、公积金房贷的门槛调低。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

政策解析:虽然公积金贷款首付比例调低,但其受益范围受到一定的限制。就太原市而言,公积金贷款额度最高80万,房价均价是10000元/㎡,那么一套100平的房子总价是100万,如果以公积金贷款首付应是20万,但百姓往往很难贷到80万,所以最后只能是首付比例提高。

3、两部委《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

政策解析:营业税免征‘5转2’的动作,将免除大部分住宅在交易环节中的营业税5.6%,直接降低购房者购房成本,加大购房者的入市意愿,地段好的次新房交易将活跃起来。

4、太原市出台《关于深化人才发展体制机制改革加快推进创新驱动转型升级的实施意见》,其中提出一系列人才引进政策,旨在构建科学规范、开放包容、运行高效的人才发展体制机制。

政策解析:城市发展离不开人口流动,我市的这一举措很大程度上为各行各业提供了大量劳动力,促进经济发展,加快城市化速度,提高城市化水平,与此同时,伴随着人才的流入势必会提升我市房产地行业的需求,增强购房力度。

5、十九大后全力推进了租售并举的住房制度,房地产市场在总体保持平稳运行的同时,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”。

政策解析:由此可以看出国家对房地产市场经济在保持相对稳定的前提下,将加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度,促进大中小城市协调发展,使人口和居住需求在空间上得到合理分布。预计更多大中城市将着力发展住房租赁市场,并在供地环节予以重点支持。下一步的重点将是鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务,并给予政府补贴。

6、十九大后国家全力推进租售并举的住房制度,从政策层面将会加大对住房租赁企业的金融支持力度,降低融资门槛,拓宽融资渠道。

政策解析:租售并举制度可以看出国家对房地产市场经济在保持相对稳定的前提下,将加快建立多主体供给、多渠道保障的住房制度,预计各地将着力发展住房租赁市场及相关产业。

1、土地供求情况

1.1 太原市2018年土地市场分析

3月,太原市土地供应总计18宗,共计56.34万㎡,环比下降33.97%。其中,普通商品住房用地9宗,共计18.88万㎡,环比下降76%,工业用地6宗,科教用地3宗。土地成交共计19宗,成交面积总计58.24万㎡。其中,普通商品住房用地8宗,共计14.14万㎡,环比下降15.63%,工业用地8宗,科教用地3宗。

2018年3月土地成交价环比下降15.46%,成交价溢价率为8.3%,土地成交价继续走高。(本表不含工业等非相关土地)

1.2 土地供求面积之建筑面积

2018年3月土地供应面积(建筑面积)82.63万㎡,成交面积(建筑面积)66.5万㎡,成交楼面地价2229.31元/㎡,溢价率8.3%。

1.3 太原市六城区土地供求市场分析

2018年3月,迎泽区在经过前两月发酵后持续热销,土地成交占地面积3万㎡,杏花岭区在1-3月没有成交,晋源区受政策影响拿地量仅次于迎泽区。

1.4 太原市六城区土地供求结构分析

18宗地中,工业用地宗地面积占比最大,其次是商住用地占比为25%,小学有3宗,占比13%,住宅用地占比最小。

土地成交19宗地中,工业用地8宗,宗地面积共计37万㎡,占比63%,其次是商住混合用地6宗,科教用地3宗,住宅用地最少,宗地面积共计3万㎡,占比5%。

2 小结

伴随着国家提倡“分类调控、因城施策”的总基调,2018年我市土地市场渐渐拉开帷幕。(1)从供求面积来看,受太原市城市发展建设规模扩大的影响,1-3月土地供求面积较去年同期整体增幅很大。(2)从土地成交价走势来看,前3月土地成交价溢价率成上涨趋势,受拿地方式及商业模式影响,房地产企业拿地溢价走高,地价涨幅也有所上涨。(3)从区域发展来看,因太原市城市规划影响,地区差异明显,1-3月我市迎泽区、万柏林区、晋源区均在土地成交中表现突出,其次是尖草坪区和杏花岭区。(4)从土地成交用途结构来看,在中央高层多次强调“房住不炒”的号令下,开发企业将楼盘用途倾向于商住两用,力求以商业带动住宅,住宅环绕商业的发展模式培育新型房地产经济结构,从而提升宏观经济。

1、住宅市场

1.1 太原市2018年住宅面积整体量价表现

2018年3月太原市住宅批准预售共计59.51万㎡,同比上涨51%。成交面积114.05万㎡,同比上涨52%。成交金额113亿元,同比上涨76.56%。

太原市2018年供求比一直低于0.8,住宅市场明显呈现供不应求的架势。

1.2 太原市住宅销售量及均价走势

2月由于受春节小长假的影响,住宅销售量低迷。3月市场回春,住宅销售量达8898套,同比上涨47.98%。

2017年住宅销售均价整体表现平稳,年底走高,主要是由于春节来临,掀起了一股回家置业潮及年底开发企业业绩冲刺对楼盘市场的冲击,使得1月楼盘量价齐涨。3月住宅均价9934.19元/㎡,同比上涨15%。

1.3 太原市六城区3月销售量及均价对比表

3月,迎泽区住宅均价最高,达11887.72元/㎡,同比上涨43%,但销售套数最低。万柏林区住宅销售量最高2457套,但是均价略低,同比上涨6%。小店区在住宅均价和销售套数上稳居第二。

1.4 太原市3月住宅市场成交结构分析

从户型成交面积来看,主要集中在120-140㎡区间段,销售量是2863套,其次是140㎡以上,销售量是2519套。

从成交均价层面来看,3月住宅销售市场均价集中在8000-10000元/㎡的有2575套,位居第一,其次是12000-14000元/㎡区间段,成交1846套,未来成交均价在10000-14000元/㎡的区间价位将占市场比重越来越大。

1.5 太原市3月住宅市场付款方式占比表

太原市住宅市场付款方式以银行按揭为主,一次性付款为辅,银行仍是购房者买房的主要支出来源。

1.6 太原市3月住宅销售项目排行表

1.7 小结

在房产市场经历了2月春节小长假影响后,3月住宅市场表现良好,供应量及销售量均有所恢复。由于住宅批准预售量不高,且供求比为0.52,住宅市场出现供不应求的局面。(1)从房价走势来看,3月房产市场回温,住宅总成交价达113亿,均价9934.19元/㎡,以此发展,今年太原市住宅均价将徘徊在9500元/㎡上下,并向万元推进。(2)从六城区住宅销量状况来看,区域发展已经呈现格局分化现象,迎泽区受开发土地面积影响新建住宅商品房有限,但却是六城区里均价最高的区域。万柏林区在本月摘得区域销售量第一名,主要是由于较多品牌开发商在相关政策指引下看好该区域的升值潜力,投资热情高涨,未来尖草坪区也将是开发商由造楼转型为造城的重点区域。(3)从住宅市场成交面积来看,80㎡以下的面积呈现隐没现象,在新建住宅商品房中会随着市场需求逐步被消化,小平米的户型将被公寓所取代。80-120㎡成为刚需购房者和投资者的首选,而120㎡以上的住宅更多的受到改善型购房者的青睐,他们同时也是住宅市场的主要购买力。住宅市场表现出中大户型受追捧,并多以改善型居住为主的态势。(4)从成交均价区间销售套数来看,8000-10000元/㎡的销量最好,12000-14000元/㎡次之。市场表现多以中大面积、中高均价热销。

2、非住宅市场

2.1 公寓

3月,公寓销售总面积46648.83㎡,同比上涨65.88%。

3月,公寓销售套数512,同比上涨81.56%。

3月,公寓成交总金额约4.93亿元,同比上涨85.34%。

3月,公寓均价达10562.35元/㎡,同比上涨11.85%,赶超住宅3月均价9934.19元/㎡。

2.2商业

本月商业商品房销售总面积51001.76㎡,同比上涨57.93%。

本月商业商品房销售总套数460,同比上涨57.53%。

本月商业商品房成交总金额走高,达11.22亿元,同比上涨124.4%。

本月商业商品房均价进入2万大关,同比上涨40.69%。

2.3 写字楼

3月,写字楼销售总面积41095.74㎡,同比上涨20.63%。

3月,写字楼销售总套数表现平稳,共计443套,同比上涨43.37%。

3月,写字楼成交总金额4.05亿元,同比上涨24.23%。

3月,写字楼成交均价持续走低,为9854.05元/㎡,同比上涨3%。

小结

随着住宅房价逐步走高,非住宅市场成为太原市民的另一重要投资渠道。如果说大环境的改变,从客观上迫使资金回流到非住宅市场,那么则意味着现在是投资非住宅商品房的最佳时机,但是投资者要注意这类投资对经济实力有更高的要求,各种税费的缴纳额度也比住宅高出许多,而且非住宅市场投资回报周期较长,想通过短炒方式获得较高利润的可能性并不大。本月非住宅商品房在成交套数上相对平衡,但由于写字楼面积较大,而且受公司实力、地段、应用范围及自身价值、车位配比等的影响,3月太原市写字楼呈现总价上涨,均价下跌且同比平稳的现象。


(数据来源:楼查查数据研究中心)


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