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2020年太原市房地产市场数据分析报告

 

提要:2020年调控政策贯穿全年,我市住宅类土地市场有超20%的土地流拍,市场面临较大的不确定性,随着住宅土地供应向环外扩展,溢价率随供给量的增加有所下降,加之房企融资“三道红线”的硬性要求,住宅土地热度或将持续走弱。2020年我市新房市场供需平衡,成交均价保持稳定。2021年在倡导经济内循环和人口老龄化的环境下,我市需要一定的人口流入及人才计划带动城市经济发展。我们预测未来的购房需求将继续偏好于大户型、高总价的产品,并且以优质物业服务、精装房为优先考虑。

一、政策篇

从全年房地产调控政策来看,以4月17日以及7月30日两次中央政治局会议为分隔点,大致可以划分为三个阶段,一是疫情期间为企业纾困、缓解市场下行的宽松阶段(1月-3月),二是过度期间部分热点城市收紧阶段(4月-6月),三是热点地区全面收紧阶段(7月-12月)。

1.1疫情期间宽松阶段

2020年年初,一场突如其来的新冠肺炎疫情席卷武汉,之后便以很快的速度蔓延至全国。1月下旬,各地方城市紧急且密集的出台针对疫情防控的暂停售楼部、中介门店营业的通知。2月上旬,为缓解房企资金压力,无锡、杭州、西安、上海等城市率先从供给端出台企业扶持政策,内容包括但不限于延期缴纳土地出让金、降低土拍保证金比例、降低预售门槛、延缴税费、延长竣工期限等,为企业纾困,从供给端稳定市场。从2月下旬到3月,驻马店、南宁等市为缓解市场快速下行,出台的政策内容从供给端过度到需求端,主要内容包括公积金贷款条件放宽或额度提高、支持人才购房和降低人才落户门槛等。

除此之外,部分城市出台的放松限售、降低首套房首付比例等较大刺激购房需求的政策均被撤回。

1.2热点城市局部收紧阶段

4月开始,长三角、粤港澳大湾区诸如南京、苏州、深圳等热点城市,出现了房价上涨、万人摇号的市场过热迹象。4月17日,中央政治局会议重提“房住不炒”。房地产金融收紧,热点城市陆续出台房地产市场调控收紧政策,以应对过热行情。

房地产金融收紧。央行发布第一季度货币政策执行报告,坚持“房住不炒”定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。银保监会强调“严格监控资金流向,坚决纠正违规资金流入房地产市场”。

分城市来看,深圳市严格落实限购、限贷、限售、限户型的五限政策,后期将以“补丁”的形式完善调控政策;南京市首次出台“限房价、竞地价”新政,即对住宅、商住等涉及住宅用地的地块,在土地出让公告中同时公布土地出让最高限价和地块所建商品住宅销售价格;苏州市出台同一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与竞买同一商住、住宅地块的政策;上海市严禁通过个人消费贷款和经营性贷款等形式违规向购房者提供资金。

此外,部分城市开启“抢人大战”。如云南省、南昌市、济南市、张家口分别放宽落户条件,取消城区落户限制;郑州市为符合要求的首次购买住房的博士、硕士、本科毕业生人才每人给予住房补贴10万、5万、2万;西安市为人才提供租房补贴或共有产权住房等。

1.3热点地区全面收紧阶段

7月房地产市场持续复苏,房地产调控全面升级。7月30日,中央政治局会议再提坚持“房住不炒”定位,房地产市场进入热点地区全面收紧阶段。

房地产金融持续收紧。8月20日,央行、住建部联合召开12家房地产企业座谈会,形成重点房企资金监测和融资管理规则。7月20日,银保监会年中工作座谈会上表示要坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。9月16日,再一次针对小额贷款公司要求贷款不得用于房地产市场违规融资。11月12日,要求保险资金开展财务性股权投资,所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设,包括开发或者销售商业住宅。至此,房地产企业融资渠道全面收紧。

住建部7月、8月分两次约谈14城。随后,参会的城市中,除市场相对稳定的北京、广州、长沙3市,先后收紧调控。从调控内容上看,主要涉及加大住宅土地供应力度、调整个人住房转让增值税免征年限、差别化信贷、调整首付比例等内容。分城市来看,杭州市对税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面作了进一步明确规定,补上了高层次人才购房5年内上市交易的漏洞;深圳市提高购房标准,提高非普通住宅首付比例,个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年;长春市加大住宅土地供应,部分地区采取“限房价、竞地价”、“限自持、竞地价”方式出让住宅用地,提高住房首付比例;南京市补上了“离婚购房”的漏洞,严格控制地价、提高竞买资金要求、限制竞买数量;银川市非本地户籍限购1套商品住房,限售2年,继续执行差别化信贷。此外,徐州、绍兴、台州、丽水等热点城市相继发布了《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》,抑制房价上涨和规范市场秩序。

进入四季度,疫情影响叠加“三条红线约束”,开发企业财务压力剧增,项目烂尾风险攀升,为防止项目资金被挪用、确保项目建设进度,政策层面加强了对房企预售资金的监管。太原、银川、西安、唐山、成都等城市先后出台加强预售资金监管的政策。从内容上来看,主要是要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户,与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议,购房人要将房款直接存入项目监管账户。此外,长租公寓“爆雷”现象时有发生,北京、南京、深圳、武汉等4市出台政策保障租赁市场平稳发展。

二、土地篇

2.1土地供求情况

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2020年,太原市土地供应总面积为1327.4万平方米,同比增长37%,增速较去年加快43.3个百分点。成交总面积为1116万平方米,同比增长34.4%,增速较去年加快19.9个百分点。供应和成交总面积均创下近三年最高纪录。

2.2住宅类土地供求情况

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2020年,太原市住宅类土地成交面积、成交金额与2019年基本持平,住宅类土地市场成交规模或将进入“高原平台期”。

全年来看,住宅类土地供应总计562.8万平方米,占全部土地的42.4%,同比增长16%,增速较去年加快36.2个百分点。成交439.5万平方米,占比39.4%,同比小幅增长0.3%,增速较去年回落19.4个百分点。太原市住宅类土地成交金额为398亿元,同比下降0.2%,增速较去年回落17.7个百分点。

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2020年,住宅土地供求基本集中在小店区,小店区住宅类土地供应面积为220.8万平方米,占太原市住宅类土地供应总面积的39.2%;成交面积为188.9万平方米,占太原市住宅类土地成交总面积的43%。

2.3住宅类土地成交楼面地价

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从近三年太原市住宅类土地成交平均楼面地价来看,地价的波动幅度逐年缩小。2020年,太原市住宅类土地成交平均楼面地价在2500元/㎡附近波动,后半年波动幅度要小于前半年。

2020年,太原市住宅类土地成交平均楼面地价为2623元/㎡,同比上涨5.2%。太原市住宅类土地成交溢价率为20.1%,较去年同期上涨3.4个百分点。分月份来看,7月、9月、10月、11月太原市住宅类土地成交楼面地价呈左偏分布,分布相对来说比较集中。2月、5月、8月、12月太原市住宅类土地成交楼面地价呈右偏分布。5月份分布比较分散,其中有两宗地块成交楼面地价超过8000元/㎡,最高楼面地价为8471元/㎡,最低楼面地价为1335元/㎡,导致极差比较大。1月、4月、6月太原市住宅类土地成交较少,3月份太原市无住宅类土地成交。

2.4开发企业住宅类土地成交面积排行榜

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2.5小结

2020年,太原市土地市场供求规模超上年,供求量均同比增长;住宅类土地市场流拍面积超过2成,市场面临较大的不确定性,后期热度或将逐年下降。具体情况如下:

(1)土地供求量同比皆增。2020年,太原市土地供应总面积为1327.4万平方米,同比增长37%;成交总面积为1116万平方米,同比增长34.4%,供求量在近三年迎来高峰。2020年太原市土地供求比为1.2,与2019年持平,当前土地发展表现为平稳偏高并呈现出低开高走、最终平稳的趋势。具体表现为:一季度受“春节假期+疫情”的双重影响,太原市土地市场近乎停摆;随着二季度疫情得到控制,土地市场加速回暖,6月太原市土地供应阀门大开,迎来了土地全年供应最高峰,7月份的土地成交量也随之创下全年最高纪录;三季度土地市场行情持续升温,开发商拿地积极,地价保持平稳但成交量逐月增长;四季度土地市场受“三道红线”的影响不大,依旧保持平稳。

(2)住宅类土地市场热度大面积走弱。2020年,太原市住宅类土地供应562.8万平方米,同比增长16%;成交439.5万平方米,同比小幅增长0.3%。虽然住宅用地供求面积同比增长,但相比周边省会城市仍处于较低增长幅度。同时,从供应和成交面积的比值来看,有超过20%的住宅土地流拍,主要是由于地块较偏、融资端不断收紧、起拍价过高等多种原因造成的。2020年住宅土地溢价率高达到20.1%,主要是5月份万柏林区污水处理厂热点“地王”拉高了整体溢价率,若去掉地王,溢价率仅为14.6%,同比去年下降2.1个百分点。综上,可见住宅土地市场整体热度较弱。后期,随着住宅土地供应向环外扩展,供求面积虽然能够实现正增长,但溢价率会随着供给量的增加有所下降,同时房企融资“三道红线”的硬性要求,住宅土地热度或将大面积持续走弱。

(3)可适当关注太原北部尖草坪区、杏花岭区住宅项目。住宅类土地供求集中在小店区,这是太原市发展南移的具体表现。从成交位置来看,主要集中在唐槐产业园片区,目前已有宝能、恒大、中海三家知名房企布局,且体量较大,如果有在南边购房的需求可以持续关注。但是从2020年下半年以来,北部尖草坪区和杏花岭区的南固碾、赵庄、南窊、谷旦、柏杨树等城中村改造土地大面积供应,目前知名房企开发、体量较大且附带有相关教育用地的项目主要有三个,保利滨河上院、恒大森林海和融信时光之城。从项目位置来看,恒大森林海紧邻森林公园、汾河湿地公园,生态宜居;但是楼面地价超过2400元/㎡,预计后期房价将在12000元/㎡左右。从地价来看,融信时光之城已经在售,价格在8200元/㎡左右,手头稍不宽裕的人群可以关注。

三、住宅市场篇

3.1太原市住宅供求面积量价情况

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2020年太原市新建商品住宅供应面积共计831.2万㎡,比上年下降14%;成交面积842.4万㎡,比上年增长9.5%。

3.2太原市住宅成交总金额

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2020年太原市新建商品住宅成交总套数69640套,比上年增长11%;新建商品住宅成交总金额929.5亿元,比上年增长6.7%。

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2020年太原市新建商品住宅供销比为0.9,当前市场较为平衡。

2020年太原市新建商品住宅成交均价11034元/㎡,比上年下跌2.5%。

3.3六城区新建住宅成交套数及均价

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2020年太原市六城区中,小店区销售套数最多,达19890套,比上年增长29%,涨幅在六城区中最高,占全部销售量的29%。晋源区、杏花岭区二区成交套数环比有所下降,降幅分别是22%、1%。

3.4六城区新建住宅成交结构

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2020年太原市六城区新建商品住宅均价最高的是小店区,成交均价12462元/㎡,同比持平,晋源区次之,比上年下跌9%。六城区中除万柏林区外,其他五区成交均价均有所下跌,跌幅最大的是尖草坪区和晋源区。

3.5太原市新建住宅成交面积分布

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2020年太原市新建商品住宅成交面积结构在150㎡以上的户型销售量最多,达31812套,比上年增长256%,其余户型成交量环比均减少,其中90㎡以下的户型成交量同比降幅最大,达82%,其次是90-120㎡的户型,降幅为22%。

3.6太原市新建住宅成交均价分布

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2020年太原市新建商品住宅成交均价分布在10000-12000元/㎡的户型最多,达22080套,比上年增长31%,占全部销售量的32%。同比降幅最大的是均价在12000-14000元/㎡之间的住宅,为16%。

3.7太原市新建住宅付款方式分布

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2020年太原市新建商品住宅付款方式主要以银行按揭为主,分期付款比重回升。

3.8太原市2020年住宅销售套数排行

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3.9小结

2020年是第十三个五年规划的最后一年,太原市的新房成交量在这五年中出现了两个高峰:一是2018年,成交量7.9万套;二是2020年,成交量6.9万套。2018年主要是由于17年棚改货币化安置比例大幅提升,购房需求在18年集中释放。2019年受房地产市场调控的影响,新房成交均价及成交套数有小幅回落。而今年在各种事件及政策的影响下,大众出于资产保值的目的又将目光集中于楼市。从全年来看,年初新冠肺炎疫情突发,房地产市场进入了短暂的休眠,成交量急速下降,各房企为资金回流纷纷打折销售,房价短期内小幅下挫;4月“原油宝”事件让投资者对投资有的新的认识,即亏完本钱之后还会倒欠钱。而价格相对稳定的楼市和可控的股市成为了最优选择,加之疫情后经济复苏,更多的资金回流进房地产,使得后半年楼市成交可观。

1、新房市场供需平衡,成交均价保持稳定。2020年“房住不炒”主基调贯穿了整个太原楼市,但是从太原市的历年数据中我们发现,当本年供需平衡时次年新房均价就会出现小幅上涨: 2020年供销比0.9,接近平衡,会不会触发2021年的新一轮上涨?我们将拭目以待。2020年太原市新房均价全年保持平稳,成交均价11034元/㎡。从各方主体对房价的态度来看,只有没买房的希望降,其余的都不想降:买了房的害怕降,开发商不想降,银行不敢降,所以降价是小概率,平稳是大概率,加之太原近年来逐渐壮大的城市建设规模,我们认为,太原市新房房价会在稳中上涨的走势下前行,不会出现大范围下降现象。

2、收入比例提升,成交套数稳涨。与2010年相比,城镇人均可支配收入增速远大于新房成交均价增速,可见在房价涨速放缓的楼市面前,收入的提升可以让普通人买得起房。从历年太原市新房成交套数来看,今年成交量可观,是继2018年的又一次创高,整体呈现先抑后扬的市场趋势。在4、5月全面复工复产后,三季度虽然没有突出的“金九银十”,但是基本每月保持7000套左右的成交量。2021年在经济内循环的倡导下,加之社会人口结构的老龄化,我们需要一定的人口流入及人才计划带动城市经济发展,否则再过十年,可能我们人人手里都有两套以上房屋,加上房产税和空置税的落地,楼市是否还能保持如今的平稳发展将被打上一个问号。

3、购房需求向大面积、高总价转变。2020年太原市主力成交面积在150㎡以上,占市场总量的46%。随着房产回归居住属性,弱化投资属性的政策环境,及“十四五”期间对房住不炒的坚持,我市消费者对居住品质、户型、小区绿化及物业服务等购房维度有了更高的要求。所以在当前市场下,降价的楼盘不一定卖得好,涨价的楼盘也不一定卖得差。目前80、90后是购房的主力人群,有了父母辈的资本积累使得这部分人群购房更倾向于“一步到位”,而二胎政策及父母的年迈,大面积房子成为购房升级的必需品。

4、尖草坪区、晋源区新房成交均价降幅较大。2020年太原市六城区新房市场中万柏林区和小店区成交均价微涨,尖草坪区和晋源区成交均价较去年相比降幅达9%。其中,晋源区成交套数同比去年减少22%,是近五年该区成交最惨淡的一年。量价齐跌的原因主要是由于该区发展地域单一,主力打造晋阳湖片区,其余地域发展薄弱,基础配套设施还有待提高,导致购房主体受限,加之有多个团购住房入市整体拉低了晋源区新房均价。与之相反的是小店区和万柏林区量价齐涨,其中小店区成交套数近2万套,成交均价最高,为12462元/㎡,高出太原市新房全年均价1428元/㎡,是六城区中价格平均水平偏离整体均价最为突出的一个城区。整体来看,晋源区房产投资的属性弱化,小店区改善型需求强劲,刚需购房偏向于万柏林区和尖草坪区。

四、租赁市场篇

4.1租赁房源挂牌价格

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2020年,太原市平均租赁住房价格在20.9元/ m2·月,波动幅度并不大。从全年看,上半年受疫情的影响导致价格下跌,随着全面复工复产,6、7月租金价格有所上涨,但是供应房源量也随之增加,三季度后租金价格缓慢下跌。

4.2六城区租赁房源量

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2020年太原市六城区中,小店区供应了46%的租赁房源量,万柏林区租赁房源占比23%,迎泽区、杏花岭区分别占比10%、9%。晋源区、尖草坪区租赁房源量较少。

4.3租赁住房房源量排行榜

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4.4小结

整体来看,太原市住房租赁市场依然保持稳定,小店区、万柏林区房源占比供应较大。今年,我市刚刚拿下中央财政支持住房租赁市场发展的试点城市,年末的中央经济工作会议中明确提出要高度重视保障性租赁住房建设。近期蛋壳公寓的爆雷,引发社会对住房租赁市场的高度关注,而在今年蛋壳事件无疑是对我市住房租赁体系的一次深刻警醒和挑战,租金结构、租赁制度、出租环境、租金价格等多方问题被抛了出来,曾经民营企业唱主角的租赁市场或将迎来国家队接力,为我市租赁住房体系建设贡献力量。

数据来源:楼查查数据监测中心

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