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2020年11月太原市房地产市场数据分析报告

 

提要:2020年11月太原市土地市场略有降温,供求量均环比下降,从土地最终成交价格推算,省城太原房地产市场发展平稳,楼价也将保持较稳定的态势,热点地块多集中在综改示范区唐槐产业园区。太原市新建商品住宅市场在省、市住建部门的领导下,在“房住不炒”取得阶段性成果的基础上,不受疫情影响,打好收官之战。

1、政策篇

1.1中央政策

11月17日,国家发展改革委新闻发言人孟玮在新闻发布会上说,“十四五”时期,将继续发挥好中央预算内投资等政府资金“四两拨千斤”的引导带动作用,有力有序有效全面推进城镇老旧小区改造工作,提升居住品质,推进实施城市更新行动,推进以县城为重要载体的城镇化建设。在城镇老旧小区改造中,中央预算内投资主要支持供水、排水、道路、无障碍等与小区相关的配套基础设施建设,以及养老、托育、停车、便民服务等小区及周边的配套公共服务设施建设。与此同时,将城镇老旧小区改造作为2020年地方政府专项债券的重要投向之一。

11月25日,国务院副总理刘鹤在《人民日报》发表署名文章《加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局》。文中称:房地产业影响投资和消费,事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持租购并举、因城施策,完善长租房政策,促进房地产市场平稳健康发展。

1.2房地产金融政策

11月6日,国新办举行国务院政策例行吹风会。中国银行保险监督管理委员会首席律师刘福寿在回答记者提问时表示,防范化解金融风险攻坚战取得重大成效,威胁金融安全的“灰犀牛”得到控制。

11月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,与10月报价保持一致。至此,LPR已连续七个月不变。

11月26日,央行发布《中国货币政策执行报告(2020年第三季度)》。报告提出,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。

1.3地方政策

11月,地方调控政策依然以收紧为主。从发布政策的城市地理位置来看,呈现出南方偏多而北方偏少、长三角地区较为集中的特点。从调控内容来看,调控政策多在市场监管方面发力,与此同时还在公积金、住房保障、住房租赁、人才等方面出台了相关规定。

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(1)市场监管

江西省发布关于《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。从监管范围、监管账户、监管期限、监管额度、资金缴存、信息系统、资金管理、相关责任、监管办法等十个方面出台政策。西安市加强商品房预售资金监管。购房人自行选择监管银行的营业网点交存购房款至监管账户,负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账户。

清远、东莞2市分别从商品房销售信息公示以及房企不得加价销售方面规范商品房销售行为。

(2)住房保障

长沙市发布《长沙市住房保障规划》,到2025年筹集公租房不少于10000套,发放公租房货币补贴累计不少于15000户,筹集政策性租赁住房不少于40000套。佛山市开展共有产权住房试点工作,以建筑面积90㎡的中小套型为主,本市户籍居民、新市民均可申购,与商品住房同享落户、入学等公共服务。购买共有产权住房还可以申请公积金贷款、商业银行个人住房贷款。共有产权房原则上个人持不低于50%份额产权,其余部分为政府产权份额。

(3)住房租赁

西安市发布《西安市住房租赁试点工作实施方案》。到2022年底基本建成全市住房租赁服务平台,新增高品质租赁住房不低于12万套,培育住房租赁企业总数不低于30家,稳定租金价格水平,完善现存租赁企业报备信息。南京市出台了《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则(试行)》,规范了存量房屋改建为租赁住房的办理流程,明确4种情形不得改建租赁住房。南昌市把市中心城区稳定就业的外来务工人员纳入公共租赁住房补贴发放范围。重庆市对住房租赁资金实施监管。

(4)行政限制

台州市实施新购买的住房自取得不动产权证书满3年后方可转让的限制。

(5)公积金

山东省推动胶东经济圈住房公积金一体化发展。武汉市启动流动性风险防控二级响应,公积金最高贷款额度下调。西安市调整公积金贷款首付比例。对结清首次住房公积金贷款后,再次申请使用住房公积金贷款购买住房的:购房面积在144平方米及以下的,首付比例不低于50%;购房面积在144平方米以上的,首付比例不低于55%。宁波市商业性个人住房按揭贷款纳入住房公积金逐月划转范围。北京、深圳2市规范公积金提取业务。

(6)人才

云南省全面放开放宽城区落户限制。上海市大力引进培育高端产业人才,探索在住房、资金、户籍等方面给予更大力度的支持。苏州市鼓励各地新建住宅按照20%的房源比例,优先满足人才家庭首次购房,并且在苏州就业、创业并缴纳社保和个税12个月及以上,符合人才乐居工程的等人才,可享受1次优先购房服务且仅限购买1套住宅。

2、土地篇

2.1 土地供求情况

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数据来源:山西中讯集创土地市场监测

由于受到疫情影响,2020年上半年太原市土地低迷,供应和成交量较少,随着下半年疫情得到控制,土地供应和成交量在6、7月迎来高峰,近几月供应和成交量有所放缓。

本月,太原市共推出各类用地31宗,土地供应总面积160.8万平方米,同比增长242.4%。太原市成交各类用地26宗,总面积170万平方米,同比增长68.8%。

2.2 住宅类土地供求情况

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数据来源:山西中讯集创土地市场监测

2020年11月,太原市供应住宅类土地14宗,共计58.8万平方米,占比36.6%,同比增长241.9%。成交住宅类土地12宗,总面积53万平方米,占比31.1%,同比下降25.5%。太原市住宅类土地成交金额52.1亿元,环比增长8.8%,同比下降6.1%。

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数据来源:山西中讯集创土地市场监测

从六城区来看,住宅土地供应主要集中在迎泽区、小店区和杏花岭区;住宅土地成交主要集中在小店区,成交面积为36.7万平方米,占太原市住宅类土地总成交面积的69.3%。尖草坪区和万柏林区住宅类土地零成交。

2.3 住宅类土地成交楼面地价

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数据来源:山西中讯集创土地市场监测

近一年来,太原市住宅类土地成交楼面地价集中在2500元/㎡。

2020年11月,太原市住宅类土地成交楼面地价呈左偏分布,比较分散,低价和高价住宅类土地并存,平均楼面地价为3018元/㎡,环比上涨45.4%,同比上涨17.2%。本月太原市住宅类土地成交溢价率为26.9%。

2.4小结

2020年11月,太原市土地市场略有降温,供求量均环比下降;住宅类土地供应量环比下降,同比增长,成交量同环比齐降;住宅类土地地价有所上涨,热点地块多集中在综改示范区唐槐产业园区。具体情况如下:

(1)住宅类土地成交量平缓,地价上涨至3000元/㎡。本月,太原市住宅类土地成交总面积53万平方米,环比下降20.6%,同比下降25.5%,地价上涨达3000元/㎡。11月25日《2020世茂海峡·胡润中国500强民营企业》发布,房地产行业500强企业比去年大幅减少三成。随着对房地产市场的调控及对开发企业的资金收紧,越来越多的开发企业选择转行,近来“上千家房地产企业转行养猪”成了热门话题,这或许是开发企业面对严峻的楼市市场选择的正常商业行为,但或许也是开发企业对住宅类土地价格“失望”的一种“被迫”选择,所以才造成了住宅类土地成交市场冷清的现象,从这个角度来说,我们需要防范开发企业通过转行卖猪的商业操作,变相成为对农村集体经营性建设用地的“房地产二次开发”。

(2)住宅类土地溢价率有所上升,热点地块溢价率高。2020年11月,太原市住宅类土地热点地块多集中在综改示范区中的唐槐产业园,溢价率超过50%,分别是太原恒铭房地产开发有限公司摘得编号为ZGTH2020-5的住宅用地,溢价率达到55.8%;另一宗为太原恒颖房地产开发有限公司摘得编号为ZGTH2020-6的宗地,溢价率高达58%。带动太原市土地溢价率整体走高,竞争日趋激烈。下半年以来,唐槐产业园周边土地价格也水涨船高,唐槐产业园区的住宅土地楼面地价也接近2700元/㎡。

3、新建住宅篇

3.1新建商品住宅供应和成交面积

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2020年11月,太原市新建商品住宅供应51.93万㎡,环比下降39.6%,同比增长6%;成交86.4万㎡,环比增长4%,同比增长16%。

3.2新建商品住宅成交套数和金额

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2020年11月,太原市新建商品住宅成交7290套,环比增长18%,同比增长26%;太原市新建商品住宅成交金额93.6亿元,环比增长3%,同比增长4%。

3.3新建商品住宅成交均价

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2020年11月,太原市新建商品住宅成交均价10836元/㎡,环比下跌2%,同比上涨3%。

3.4六城区新建商品住宅成交套数及均价

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2020年11月太原市六城区中,万柏林区和小店区新建商品住宅销售套数均超过1000套,超过太原市新建商品住宅销售的一半以上。其余四区中,晋源区成交600套以上,迎泽区成交450套,尖草坪区、杏花岭区2区成交相对较少。

2020年11月太原市六城区新建商品住宅成交均价最高的是小店区,成交均价12359元/㎡,环比下降1%,同比上涨6%。

3.5六城区新建商品住宅成交面积分布

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2020年11月太原市六城区中,主力成交面积已经成为120-150㎡区间,可以注意到,超过150㎡的房源数量占比也有不少,尤其在小店区,150㎡的超大房源数量占比超过两成。

3.6新建商品住宅成交套数排行榜

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3.7新建商品住宅成交均价排行榜

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3.8总结

在即将结束的2020年,太原市新建商品住宅市场在省、市住建部门的领导下,在“房住不炒”取得阶段性成果的基础上,不受疫情影响,打好收官之战。具体表现如下:

(1)新建商品住宅市场发展良好,成交均价同比下降。2020年11月太原市新房市场成交面积及成交套数均较去年11月增量明显,但新房成交价格较去年11月下降6%,可见我市新房价格在政策调控、开发商年底冲刺及城市扩地建设等影响下得到有效抑制。同时,随着开发商融资“三道红线”的出台,以及央企剥离房地产业务,撤离房地产市场,地价、房价缺乏上涨的动力,房地产市场逐渐理性。根据以往经验,只要楼市发展稍微有所降缓,那么政府对楼市的调控政策应该会适当改变,从抑制楼市转向提升楼市。今年12月3日国务院副总理韩正在住房城乡建设部座谈会中强调 “坚持不搞一刀切,鼓励和指导城市政府因地制宜”,同时2020年前三季度太原市GDP在周边五省省会城市中仅高于呼和浩特市,远低于郑州、西安、石家庄,因此不排除政府会“因城施策”,有购房需求的消费者还需紧密洞悉楼市走向,把握购房时机。

(2)成交量以小店、万柏林区居高,成交均价以小店、晋源区最高。自小店区作为太原市向南发展的重点区域以来,无论从成交套数还是成交均价来看,一直引领太原市新房市场,成交均价远高于太原市新房成交均价近2000元/㎡。万柏林区地处汾河西畔,作为太原的西大门,到今年已完成了27个城中村改造,占太原城中村改造任务的15.6%,随着虎峪河、玉门河等道路快速化改造工程及地铁1、3号线的施工,万柏林区楼市市场已然指日可期,目前新房成交均价基本持平于太原市新房均价,成为升值潜力最大、性价比最高的购房首选区域。晋源区以晋阳湖片区一带的房产最受消费者追捧,成交均价也节节攀高,较去年11月相比上涨14%,但成交套数远低于小店区、万柏林区,甚至尖草坪区,正所谓“十年晋阳湖”,虽然当前市场晋源区新房价格不低,但晋阳湖片区想要完全发展起来,还需一定的时间积累。

(3)成交均价平稳回落,高端改善需求加速释放。近两年太原市新房成交均价一直维持在11000元/㎡,2020年11月太原市新建商品住宅成交均价10836元/㎡,环比下降2%,同比上涨3%,在1-11月中只有1、6、11月出现均价同比微涨现象,其他月份均呈现下降趋势且以今年2月均价下降幅度最大,达14%。2019年太原市新建商品住宅主力成交面积在90-120㎡之间,占全部成交套数的37%,其次是121-150㎡之间的户型,占全部成交套数的35%,而今年我市新房主力成交面积为151㎡以上的户型,截止本月,已达到总成交套数的46%,而90-120㎡之间的户型成交套数仅占成交总套数的20%,可见在新房价格平稳的当下,购房者正在释放对居住品质的需求,提升人均居住舒适感。

4、住房租赁篇

4.1租赁房源挂牌价格

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近半年,太原市平均租赁住房价格在21.5元/㎡·月。11月,租金价格降至20.7元/㎡·月,环比下跌2.8%。

4.2六城区租赁房源量

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2020年11月太原市六城区中,小店区供应了38%的租赁房源量,杏花岭区和万柏林区占比20%左右,迎泽区占比13%,晋源区和尖草坪区房源量较少。

4.3租赁住房房源量排行榜

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4.4总结

整体来看,太原市住房租赁市场依然保持稳定。相对比其他城市,太原市住房租金价格受疫情影响并不明显,近几月的租金下跌主要原因还是冬季季节性租金下跌。从六城区房源分布来看,由于小店区、万柏林区存在的写字楼、商场较多,与之相对应的房源供应占比较大。

数据来源:楼查查数据研究中心

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