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2020年第三季度太原市房地产市场数据分析报告

 

提要:

2020年第三季度,房地产调控政策以紧为主,金融监管持续收紧;部分热点城市土地市场带动房产市场热度增强,被约谈后陆续出台促进房地产市场平稳发展的政策。本季度,太原市土地市场活跃,成交量大幅增加,住宅地价高位回落。新建商品住宅成交量同比增加,房价稳中有降,预计第四季度在房企积极推盘抢收回款的背景下,成交量将持续增长。

一、政策

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2020年第三季度,全国房地产金融监管呈收紧态势,各地的调控政策仍然以控制房价上涨,打击炒房为主。从政策发布频次来看,与住房租赁、房地产金融、老旧小区改造内容相关的政策较多,对加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局都有着十分重要的意义。

(1)房地产金融监管呈收紧态势

当前,货币政策仍然保持流动性合理充裕,但从政策导向来看,房地产市场金融监管呈收紧态势。

8月16日,银保监会主席郭树清发表《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》,指出房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,出台“345新规”。三道红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

9月14日,国务院召开例行吹风会,央行副行长潘功胜介绍,要增强房企融资管理的市场化、规则化和透明化;矫正盲目扩张的经营行为,增强自身的抗风险能力。

9月27日,据媒体报道称,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

(2)LPR连续5个月保持不变

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LPR 1年期和5年期最新报价利率分别为3.85%和4.65%,连续5个月维持不变,根本原因在于这段时间宏观经济进入较快修复过程,以降息降准为代表的总量宽松不再加码,货币政策更加注重在稳增长与防风险之间把握平衡。这段时间宽信用强调精准导向、直达实体,市场资金利率中枢持续上行,旨在打击金融空转套利,防范大水漫灌,重点是防范流动性过度向房地产领域外溢。

(3)热点城市政策收紧

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2020年第三季度,部分热点城市房价涨幅较高,主要表现是土地市场带动房产市场热度增强。

8月住建部召开热点城市房地产工作座谈会,9月各市陆续发布调控政策。诸如杭州、宁波、深圳、无锡、东莞、沈阳、长春、唐山等市发布促进房地产市场平稳健康发展的通知。

从图中也能够看出,各市从住宅土地、购房资格、监管强度、市场监测等方向出台政策,以达到给房地产市场降温的目的。这些政策一部分在补充前期政策漏洞,如深圳市对离异购房进行补丁:夫妻离异的,任何一方3年内购买住房其拥有住房套数按照离异前家庭套数计算;一部分侧重限制房屋转让,通过增值税免征年限和限售等措施实现。

二、土地市场

2.1 土地供求情况

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2020年第三季度,太原市共推出各类用地69宗,土地供应总面积252.5万平方米,同比增加6.3%,较第二季度增速回落22.7个百分点。其中,住宅用地36宗,共计119万平方米,占比47%;商业用地10宗,共计16.1万平方米,占比6%;工业用地11宗,共计 84万平方米,占比33%;科教用地12宗,共计33.4万平方米,占比13%。

2020年第三季度,太原市成交各类用地76宗,土地成交总面积424.7万平方米,同比增加74%,增速比第二季度扩大121.7个百分点。其中,住宅用地31宗,共计156.7万平方米,占比37%;商业用地10宗,共计49.1万平方米,占比12%;工业用地18宗,共计142.2万平方米,占比33%;科教用地17宗,共计76.7万平方米,占比18%。

2.2 住宅类土地成交情况

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2020年第三季度,太原市住宅类土地成交31宗,土地成交总面积156.7万平方米,同比增加35.9%,较第二季度增速转负为正,增幅扩大88个百分点。

2020年第三季度太原市住宅类土地成交金额为123亿元,同比增加24.3%,环比增加20.4%。

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近两年来,太原市住宅类土地成交楼面地价在2500元/㎡上下波动。2020年第三季度住宅类土地成交楼面地价从第二季度的3979元/㎡回落至2637元/㎡,环比减少33.7%,同比增加11.7%。

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2020年第三季度,太原市住宅类土地溢价率为15.7%,同比增加30.6%,环比减少63.3%。

2.3小结

2020年第三季度,太原市土地市场活跃,住宅类土地成交量同比增加,楼面地价自第二季度高位回落。预计第四季度,房地产资金监管从严,土地市场竞拍热度将继续回落。具体情况如下:

(1)土地市场交易活跃,成交量大幅增加。

2020年第三季度,太原市土地供应量同比增长6.3%,比第二季度增速回落22.7个百分点,土地成交量也大幅增加,较去年同期增长74%。年初受疫情影响,土地市场一度停摆,随着二季度疫情得到控制,太原市推地节奏明显加快,且有优质住宅土地供应且竞争激烈,催热土地市场,在二季度土地大量供应的带动下,第三季度土地成交量增加,成交量超去年同期水平。

(2)住宅类土地成交量价同比齐涨,地价回落。

2020年第三季度,太原市住宅类土地成交量同比增加35.9%,成交金额同比增加24.3%,住宅类土地成交楼面地价回落至2637元/㎡。究其原因,一方面是热点地区高价优质住宅地块成交较上季度有所减少;另一方面是楼市持续调控,而高地价必然带来高房价,所以楼面地价走低对平稳房价发展有一定积极作用。

3)综改区住宅土地成交量持续增大,值得长期关注。

2020年第三季度,综改区有3宗热点住宅用地溢价率均超40%,这3宗地块成交于7月8日,由中海地产成功摘得太原市综改区XD-10片区04街区001、004-1、005、010-1地块4宗地,面积约500亩。这是继恒大、宝能之后品牌开发商再一次大规模拿地。此类项目地处近郊,距离日常生活的主城区有一定的距离,但是大片净地利于新增配套,有很大的体量去承接新产业,未来值得期待,目前综改区的某处房产,可能10年后旁边就是城市的核心CBD集群。

三、新建商品住宅市场

3.1太原市新建商品住宅供、销面积

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2020年第三季度太原市新建商品住宅成交总面积260万㎡,去化率为123%,较2019年第三季度上涨了41百分点。

3.2太原市新建商品住宅销售总金额和总套数

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2020年第三季度太原市新建商品住宅成交总金额283亿,环比增加18.2%,同比增加24.7%;新建商品住宅成交套数21424,环比增加22.4%,同比增加35.6%。

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2020年第三季度太原市新建商品住宅成交均价10882元/㎡,环比下降3.1%,同比下降6.8%。

3.3太原市六城区新建商品住宅销售套数及均价

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2020年第三季度太原市六城区新建商品住宅成交套数最多的是小店区,最少的是杏花岭区。成交套数较2020年第二季度除尖草坪区和迎泽区外均呈现正增长,其中增幅最大的是小店区,达41.1%,降幅最大的是迎泽区,为8.3%;成交套数同比增幅最大的是万柏林区,增幅最小的是晋源区。

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2020年第三季度太原市六城区新建商品住宅销售均价最高的是小店区,最低的是杏花岭区。环比涨幅最高的是迎泽区,为1%,降幅最低的是杏花岭区,为8.1%;六城区新建商品住宅销售均价同比齐跌,其中降幅最大的是小店区,为10.8%,降幅最低的是万柏林区,为1.3%。

3.4太原市新建商品住宅销售均价分布

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2020年第三季度太原市新建商品住宅销售均价分布以10000-12000元/㎡为主,环比增加29.5%,同比增加19%,销售均价在12000-14000元/㎡的户型环、同比降幅最大。

3.5太原市新建商品住宅销售面积分布

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2020年第三季度太原市新建商品住宅销售面积结构以91-120㎡区间段的户型居多,环比增加44.1%,同比增加43.8%。

3.6付款方式

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2020年第三季度太原市新建商品住宅付款方式仍然以银行按揭为主,占比达82.5%。

3.7项目销售排行榜

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3.8 小结

2020年第三季度房地产市场走出疫情影响,新建商品住宅成交端向好,房价下行,销售量大幅上涨的环境下,房价呈维稳态势。随着去化压力增大,调控收紧,最后一个季度的房地产市场对于各大房企及购房者来说将是一场博弈。具体如下:

1、新建商品住宅成交量同比增加,去化率走高。2020年第三季度,太原市新建商品住宅成交面积260万㎡,同比增加34%,增幅较二季度扩大23.1个百分点。前三季度累积成交面积同比由负转正至8%,预计全年成交面积与2019年持平。从季度成交量来看,随着疫情逐步得到控制,一季度的购房需求延迟在二、三季度显现,在房企持续积极推盘带动下,住房成交量维持高位。进入第四季度,在金融政策收紧,“三道红线”政策在2021年将在全行业实施的情况下,近期脚踩“三道红线”的房企出货意愿强烈,或将叠加促销手段,降价销售回血。

2、成交均价稳中有降,长远来看将继续维稳。总体来看第三季度太原市新房价格稳中有降,新建商品住宅成交均价为10882元/㎡,环比下降3.1%,同比下降6.8%。从六城区新房成交价格来看,迎泽区、尖草坪区房价环比上涨,其余各区环比下跌,小店区降幅较高,环比下跌7.5%。成交价格下行,主要原因是由于本季度新房成交多位于位置较偏的地区,整体成交结构中低价房较多,带动整体房价下行。但是,本季度成交量持续高位,成交套数和金额同环比齐涨,达2018年以来季度水平第二高,仅次于2018年二季度。可见价格下跌并未引发成交缩水,从长远看成交价格依然趋稳。

3、成交面积结构以刚需为主,人口流入不高。2020年第三季度,太原市新建商品住宅成交面积在91-120㎡之间,主要是大两居或小三居户型,以刚需购房者为主。据有关数据显示,2020年太原市实际人口增量位居省会城市倒数,虽然近期太原市房产交易中心出台了“人才购房通知”,人才购房可以“先落脚、再落户”,但是对于吸引更多高校毕业生,引人入并的关键还在于好的职业发展前景,而太原市主要以能源重工产业为主,科创百强企业分布甚少,可带动经济转化率低,太原城市人口流动性仍然有待于提高。

来源:楼查查数据研究中心

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