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太原楼市吹起打折风 业主又该如何把握购房时机?

 

进入9月,房企迫不及待去库存、回笼资金。上周,某世界500强房企召开营销大会,会上正式下达九月、十月的营销“军令”,即集团要实现月均销售1000亿的目标,“金九银十”两个月的销售任务为2000亿,并出台一系列促销“组合拳”。

无独有偶,国内多家房企近期陆续推出打折促销优惠方案。以省城太原为例,国内前10强某房企旗下楼盘近期推出的国庆营销推广方案中,折扣优惠类的活动为国庆长假销售的主打内容。在提升销售业绩的同时,此轮让利于购房者的促销行动,会不会对太原楼价四季度走势产生影响?业主又该如何把握购房时机?

A 楼盘促销力度空前

近日,忙碌的房企营销人员一刻也不能停歇,他们面临着一个艰巨的任务——去库存、降负债、回笼资金。无论是为保持行业地位的大房企,还是努力生存向上的中小房企,再次举起“打折促销”的旗帜,加速去库存。

山西晚报记者了解到,在此次“金九银十”购房季中,前文所说的某房企承诺全国购房客户,可获得至少七折“保底”折扣。且在现有基础上,还将给予企业部分管理层额外九六折的签字权限,以最大的折扣力度引爆“金九银十”。数据显示,今年2月该房企率先推出“网上销售”,并以较大的折扣让利推动销售大幅增长。上半年,该房企实现销售3488亿,同比增长24%,销售回款3120亿,同比大增67%,回款率89.4%,各项数据均创历史新高。

知名地产分析师严跃进告诉山西晚报记者,“暴力式打折”已成该房企促销去化的一大标签,这一手段也屡获奇效。对比今年一季度疫情期间的营销策略,该房企全国楼盘当时的折扣力度为七五折。而此次折扣为七折,力度空前,该房企以优惠换销售、去库存的意图明显。

而与此同时,该房企的月度销售额目标规模继续上升,月销千亿的目标在业内也鲜有其闻。若七折以价换量的策略成功,将影响各房企未来的营销策略。而能否实现“月销千亿”的目标,业内人士正拭目以待。

山西晚报记者走访省城楼市发现,除了上述房企之外,其它房企的各类优惠活动不断,比如说网上认购抵扣房款、额外折扣、特价房源、免收物业费等,目标就是为了吸引更多客户关注,促成成交回款。

一位置业顾问表示,业绩增长的背后是推进销售,也让购房者获得实惠。按照“低开高走”“开盘特价”的惯例,今年“金九银十”推出的房源中,不乏性价比超高的产品,是一次购房好时机。

B 四季度房企抢收忙

严跃进表示,部分房企的打折促销行为,也反映了短期内的楼市趋势。事实上,今年上半年的疫情,对房企实现全年销售目标影响深远,以低价促销去库存、填补上半年的销售差额,也成为行业的趋势。

当前全国各地楼市政策仍未放松,尤其是一些热点城市,购房政策的收紧的态势仍在加码,包括杭州、宁波、无锡、沈阳等城市,要求房企销售部门密切关注政策动向,积极规划好项目营销工作。

按惯例,“金九银十”为房企密集推盘阶段,打折促销多年来一直是吸引客户、导入客户的重要手段。而上述房企在全国推进的七折优惠促销是否会引发第四季度的价格战,这对业内及购房者来说,尤为重要。

“部分房企打折有降价基础,例如,土地成本较低。换句话说,此轮打折是继续挤掉房价虚高的水分。”业内人士表示。据贝壳研究院统计,截至2020年上半年,推出七折优惠的该房企其各城市储备土地的楼面地价分别为:一线城市每平方米3711元、二线城市每平方米2572元、三线城市每平方米1501元,在全国性房企中优势明显。这也可以一定程度上对冲降价对其利润带来的影响。

从各上市房企公布的上半年业绩看,已经公布的企业中近一半业绩完成率不达标,下半年销售承压,适当调整价格策略提高销售量必然是各大房企下半年将采取的重要手段。

业内人士透露,有部分触及红线、没有大企业背景、上半年疯狂拿地的房企,推出的项目优惠力度最大,下半年要买房的朋友盯紧这部分项目,或许会有好的房源。

同时,业内人士认为,全国大范围、大幅度的降价的可能性有限。楼盘打折一般是针对备案价,与实际售价并不是一回事。其次,过去每逢房企降价,总会引发一波老业主“维权”甚至打砸售楼处的事件,开发商对降价一事不敢轻言。另外,每逢楼市“金九银十”,一些打着促销优惠的楼盘,价格策略实则是“明降暗升”,业主不能仅看折扣的力度,更得对比同类产品的此前成交价行情。

C 警惕交房品质缩水

贝壳研究院数据显示,2020年8月,受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%,环比下滑14.5%,成交面积同比下滑1.3%,环比下滑14.6%。有机构表示,今年房地产市场“金九银十”的行情恐难出现。

严跃进表示,在行业内每轮促销特惠潮中,国内销售业绩较好的房企均为促销动作较为积极的企业,充分说明此类企业对于销售业绩完成的任务之重。在今年疫情期间,某房企借力度较大的打折促销,实现了较好的品牌推广,同时加速去库存节奏。

房价下降意味着购房成本降低,但也有不少购房者开始对房子质量的担忧:“地价成本高,物价在涨,楼盘却在降价,开发商为了保证一定的利润,会不会在房子的硬件配置、建筑品质上跟着下降?”

事实上,省城2019年四季度部分楼盘的价格出现明显松动,尤其首次面市的纯新楼盘,价格明显低于周边竞品楼盘,全行业由此进入史上鲜有的价格波动期。“羊毛出在羊身上”,据山西晚报记者调查了解到,非纯新盘以促销、打折名义实则降价的顺销楼盘,在产品及装修配置也均做了局部调整,而由降价、降配带来的业主维权事件,在价格未回升之前,很难平息。同时,价格出现明显下降的楼盘,品质却无亮点的新房源,往往更难销售。

业内人士介绍,大多数房企不会明目张胆地在工程建造过程中偷工减料以降低成本,因为这些行为一旦被发现,对开发商品牌的负面影响巨大。但楼盘可以通过调整装配建材的材质、等级、品牌来实现降成本的目标。而楼价的优惠幅度超过合理范围,产品的品质会大打折扣。

购房者对于自己所购买房屋的各项装修配置情况,最理智的做法是将装配建材的品牌、档次、材质、型号、规格、施工质量、售后服务承诺等明确标注在购房合同中。房企起草的购房合同中对装配建材内容描述的笼统含糊,正是为日后调整并压缩成本留下的可操作空间。

来源:山西晚报

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