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2020年上半年太原市房地产市场数据分析报告

 

提要:2020年上半年,受新冠疫情影响导致一季度房地产市场近乎停摆,二季度各项指标由负转正,已经恢复至去年同期水平,房地产市场韧性强劲。太原市房地产市场整体发展良好,土地市场持续回暖,住宅销售量、销售价格同比微降,改善型需求占比提升。

一、政策

2020年上半年,中央仍坚持“房住不炒”定位不变,房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响,多地陆续从供需两端出台房地产扶持政策,但仍坚守“限购限贷”底线,以促进房地产市场平稳运行。

1、中央“房住不炒”

4月,中央政治局会议:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展;5月,政府工作报告:坚持“房住不炒”定位,因城施策,推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群综合带动作用;5月29日,国务院总理李克强在人民大会堂举行的记者会上提到:不搞大水漫灌,但特殊时期也要“放水养鱼”。

2020年我国未设经济增速具体目标,中央专注于做好“六稳”工作,实现“六保”任务。针对房地产调控方向,中央仍然坚持“房住不炒”定位不变。2020年上半年,央行共进行3次降准,释放资金总额达1.75万亿元,并进行多次公开市场操作,房地产市场收益于资金充裕融资环境也有所改善。

2、2019年8月以来1年期和5年期以上LPR变化

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6月22日,央行公布6月贷款市场报价利率(LPR):1年期为3.85%,5年期为4.65%,均与上期持平。

自去年11月以来,MLF利率下调后,LPR报价才跟进下行,且两者调整幅度保持一致。6月LPR报价不变,主要原因一是在于作为报价的主要参考基准——6月MLF招标利率未做下调。二是5月中下旬以来货币市场利率中枢抬高,近期银行平均边际资金成本有所上升,银行主动下调LPR报价加点的动力不足。

不过,6月17日的国务院常务会议政策部署释放了积极的信号,有助于对市场关于政策收紧的预期给予一定修正。下阶段,货币金融政策将继续加大对实体经济的支持力度,随着CPI涨幅进一步回落,降准和降息仍有空间和必要,适时适度调降存款基准利率,引导LPR下行,实现直接融资和间接融资成本“双下降”。

二、土地市场

2.1 土地供求情况

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近三年上半年,太原市土地供应量呈现逐步增加的状态。2020年上半年太原市土地供应84宗,面积536.6万㎡,较去年同期增长2%;土地成交46宗,面积207万㎡,较去年同期减少43%。

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2020年上半年,太原市6类土地供求结构中住宅用地和工业用地面积占比最多。从供应结构来看,住宅用地39宗,共计220.1万m2,占比41%;工业用地21宗,共计181.6万m2,占比34%。从成交结构来看,住宅用地22宗,共计96.7万m2,占比47%;工业用地15宗,共计87.3万m2,占比42%。

2.2 住宅类土地成交情况

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2020年上半年,太原市住宅类土地成交面积96.7万㎡,环比减少57%,同比减少54.6%;成交金额131.2亿元,环比减少30.5,同比减少37.6%。

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2020年上半年,太原市共成交住宅类土地22宗,其中万柏林区成交8宗,占比36%,成交面积为52.3万㎡,环比上涨63.1%,同比下降19.7%;成交金额89.4亿元,环比上涨230%,同比上涨3.4%。杏花岭区成交6宗,占比27%。迎泽区成交4宗,占比18%。小店区成交3宗,占比14%。晋源区成交1宗,占比5%。尖草坪区零成交。

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近一年来,太原市住宅类土地成交面积严重缩水,尖草坪区更是零成交。除万柏林区成交面积环比上涨63.41%,其余四城区成交面积皆环比下降。杏花岭区住宅类土地成交面积同比上涨61.6%,其余四城区成交面积均同比下降。

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从土地成交溢价率和成交面积关系来看,近两年太原市土地成交面积集中在12万㎡以下,土地溢价率集中在0%-20%之间。

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近两年太原市住宅类土地成交楼面地价围绕2500元/㎡上下波动,范围保持在2000元/㎡--3500元/㎡。2020年上半年,太原市成交楼面地价明显上涨,为3405元/㎡,环比上涨43.4%,同比上涨32%。

2.3 小结

2020年上半年,太原市土地市场先抑后扬,总体表现出“供过于求”的假象,供应量与去年同一时期基本持平,成交量较之去年近乎腰斩;住宅类土地成交量严重缩水,地价同比上涨;房企拿地信心逐渐增强,热点地块土拍热度较高。具体情况如下:

1、土地市场呈现“供过于求”的假象。2020年上半年,土地成交面积减少,较去年同期下降43%。年后土地供应市场一度停摆,随着疫情得到控制,土地供应有所改善,基本与去年同期持平。土地成交量的减少一方面是由于疫情期间土地供应减少,另一方面宏观经济下行和“房住不炒”政策的坚持使得房企拿地意愿并不强烈。但是随着国内疫情的有效控制及融资环境的改善,房企投资拿地的信心也逐渐增强。土地市场的继续回暖,热点地块的热度加强,或将有可能促使地价大面积小幅上涨。同时为降低疫情对土地市场的影响,地方政府下半年将保持较快的供地节奏,预计2020年全年的土地供应规模会与去年大致持平。

2、住宅类土地成交量腰斩,土地热度分化。2020年上半年,太原市住宅类土地成交量环比减少57%,同比减少54.6%,成交量大幅减少。2019年,住宅类土地楼面地价基本稳定在2500元/㎡;2020年上半年,上涨至3500元/㎡。

从土地溢价率的分布来看,2019年上半年,土地溢价率主要分布在15%左右,且较为分散;2019年下半年,逐步降低且逐步集中;2020年上半年,土地溢价率分布集中在13%以下。2月,迎泽区和小店区分别有两宗土地成交,溢价率仅4%;5月,万柏林区污水处理厂两宗土地溢价率超过70%,住宅土地热度分化。

3、房企对热点地块拿地信心增强。宗地编号SP-2018、SP-2019的两宗土地位于万柏林区新晋祠路附近,在经历一次未达底价流拍之后,二次拍卖竞争更为激烈,最终SP-2018地块以24.8亿元被保利摘得,溢价率74.3%,楼面价8739元/㎡;SP-2019地块以22亿元被中海摘得,溢价率72.3%,楼面价8628元/㎡。

这两宗土地的成交,打破了太原最高楼面地价的记录,预计项目售价会接近20000元/㎡。同时也表明中海、保利两大房企还是相当看好该两宗地块和长风西高端市场的。

当前土地市场结构性潜力依然存在、房企拿地信心也逐渐加强、货币环境宽松、房地产企业资金压力得以缓解,综合预期稳定向好。在房地产市场持续恢复的同时,要落实“房住不炒”和“三稳”的目标,要避免土地市场炒作引发的市场过热再现。为此,要进一步完善土地市场监管制度,完善土地拍卖制度,拓宽土地供应渠道,完善土地与人口流入、与商品房存销比的挂钩机制等。

三、住宅市场

3.1 太原市新建商品住宅供应、销售面积

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2020年上半年太原市新建商品住宅供应面积227.2万平方米,环比下降61%,同比下降41%。成交面积312.4万平方米,环比下降28%,同比下降7%。

2020年上半年太原市新建商品住宅去化率138%,环比上涨63个百分点,同比上涨了51个百分点。

3.2 太原市新建商品住宅销售情况

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2020年上半年太原市新建商品住宅累计销售套数25595,环比下降27%,同比下降7%。销售总金额349亿元,环比下降28%,同比下降9%。

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2020年上半年太原市新建商品住宅销售均价11176元/㎡,环比下降1%,同比下降2%。

3.3 太原市六城区新建商品住宅销售情况

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2020年上半年,太原市六城区新建商品住宅销售量最高的是小店区,环比下降30%,同比上涨45%,其次是万柏林区,环比下降24%,同比下降28%。与去年上半年相比,涨幅最大的是小店区,降幅最大的是杏花岭区,达38%。

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2020年上半年太原市新建商品住宅销售均价最高的是小店区,环比上涨6%,同比持平。成交均价最低的是尖草坪区,环比下降6%,同比下降13%。迎泽区、晋源区、杏花岭区在成交均价环、同比方面均出现不同程度的下降,其中晋源区降幅最大。

3.4 太原市新建商品住宅成交均价、面积分布情况

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2020年上半年,太原市新建商品住宅成交均价在10000-12000元/㎡区间段的户型销量最多,达8021套,环比下降25%,同比上涨35%。与去年同期相比,降幅最大的是成交均价在12000-14000元/㎡的户型。

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自2017年下半年以来,面积在80㎡以下的户型成交套数在逐年减少。2020年上半年,主力成交面积在120-140㎡的户型销售量最好,环比下降22%,同比上涨9%,是所有户型中最受购房者青睐的。

3.5 太原市新建商品住宅不同付款方式销售套数

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从付款方式来看,使用分期付款方式购买住宅的人群仍占有少量份额,但银行按揭仍然是购房者购买新建商品住宅贷款的首选方式,2020年上半年太原市共有21653套住宅使用了银行按揭,环比下降24%,同比下降5%。

3.6 太原市2020上半年新建商品住宅项目销售排行

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3.7 小结

2020年上半年由于受到新冠肺炎疫情的影响,全球经济都比较低迷,7月16日国家统计局新闻发言人刘爱华同志就今年上半年国民经济运行情况答记者问中指出,我国上半年GDP、工业、服务业、房屋新开工面积、土地购置面积、商品房销售等主要指标仍处于下降区间,但随着疫情的有效控制,各项指标正在实现有效复苏,其中上半年房地产投资已经转正,同比增长1.9%。太原市上半年房地产开发完成投资350亿元,同比上涨5%,成交面积去化率达138%,创近五年新高,新房市场表现为供不应求的假象。从成交面积结构来看,主力成交面积120-140㎡,同比上涨9%,但销售套数不及去年同期,同比下降7%。从新房成交均价来看,我市整体房价缓慢下降,小店区新房成交均价持续上涨。从国家到我省到我市的楼市市场环境来看,预计下半年我市房地产市场相关指标将快速恢复,价格稳中有涨,且据有关政策可知,我市将在下半年着力改造存量房,提升老旧小区居住环境,大力发展租赁住房市场,解决市场结构性短缺和结构性过剩等相关问题,持续贯彻“房住不炒”的政策总基调。2020年上半年我市楼市市场具体如下:

1、新建商品住宅呈现供不应求的假象,成交套数有所下降。2020年上半年,我市新建商品住宅供应面积227.2万平方米,成交面积312.4万平方米,成交套数25595,环比下降27%,同比下降7%,当前房产市场呈现供不应求的假象。主要原因在于上半年春节加疫情的影响,各相关单位停工停产时间较长、土地释放不足使房地产企业放慢了市场供应量;其次疫情导致外来人口流动量减少,一定程度可以反应出目前我市楼市市场购买力不足,回款额也较去年同期减少了28%,供不应求只是某种数据上的假象,真正的楼市回暖还需要些时间。

2、成交均价持续下降,核心区域新房均价继续走高。2020年上半年,我市新建商品住宅成交均价11176元/平方米,环同比均有轻微下降,主要核心区域小店区新建商品住宅成交均价12922元/平方米,较全市均价高出近2000元/平方米,比成交均价最低的尖草坪区高出近4000元/平方米,以上半年最受欢迎的主力成交面积120-140平方米计算,一套新房位于南北不同区域时总价落差高达48-56万元,可见我市区域楼市发展之不平衡,小店区已然成为太原市的核心区域并且还在持续发展,综改区未来规划的战略部署对小店区形成了更为重要的发力点,高端盘和刚需盘共生,大体量盘与小盘共长,小店区楼市市场未来十分可观。

3、大面积户型热销,改善型住房需求提升。2020年上半年我市新建商品住宅主力成交面积120-140㎡,同比上涨9%,原因主要是:(1)疫情期间长期在家隔离,对住房品质要求提高。比如卫生间还是两个好,南北通透的房子更通风,小区物业服务及小区园林建设品质需求提升等;(2)疫情导致外来人口减少,刚需购房需求延后。2019年,我市外来人口近百万,在疫情阶段这部分人群没有完全参与城市活动,而此类人群为主要的刚需购房者,刚需户型(80-100㎡)成交套数同比减少13%,以致改善型需求占比上升。据楼查查数据监测,今年上半年我市新建商品住宅供应面积100-120㎡的户型占比最大,为32%;其次是80-100㎡、140㎡以上的户型,占比均为23%。后期随着外来人口的增加及城市建设的深入,市场主供户型将会得以有效消化。

附件

2019年6月太原市部分住宅项目销售明细表

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数据服务商:山西中讯集创信息技术有限公司


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