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2020年5月太原市新建商品住宅市场数据分析报告

 

 提要:随着太原市楼市市场的复苏,“救市”“救企”成为稳定2020年房地产市场的两大政策要点。2020年5月,太原市土地市场供小于求,住宅类土地成交量有所恢复,优质地价呈上涨趋势,新建商品住宅市场交易量也迎来了一波强劲的反弹,市场购买张力或许可以持续释放。

一、政策

1.1财政政策

1)房地产金融监管

1月,2020年全国银行保险业监督管理工作会:坚决落实“房住不炒”要求,严格执行授信集中度等监管规则,严防信贷资金违规流入房地产领域。

2月,2020年金融市场工作电视电话会议:保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

3月,央行会同财政部、银保监会,金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

5月,央行发布《2020年第一季度中国货币政策执行报告》表示,要坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

2)房贷利率

5月20日,央行公布5月1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.85%,5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.65%。今年以来,1年期LPR已经下调30基点,5年期以上品种也已下调15基点。其中,4月LPR报价降幅为LPR改革以来降幅最大的一次,1年期和5年期以上品种分别下调20和10个基点。

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1.2中央对于房地产的政策表述

4月,中央政治局会议:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

5月,政府工作报告中涉及房地产的政策表述:一是加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力。新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。健全市场化投资融资机制,支持民营企业平等参与。二是深入推进新型城镇化。坚持“房住不炒”定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。三是赋予升级政府建设用地更大自主权。四是促进人才流动,培育技术和数据市场,激活各类要素潜能。

二、土地市场

2.1 土地供求情况

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2020年太原市土地供求整体呈现供大于求的态势。本月,太原市土地供应13宗,面积42.1万㎡,环比下降42%,同比下降10.8%;土地成交13宗,面积47.6万㎡,环比上涨11%,同比下降33.9%。

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2020年5月,太原市各类土地供求结构中住宅类用地面积占比最多,供应面积占比达79%,成交面积占比达77%。

2.2 住宅类土地成交情况

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2020年5月,太原市住宅类土地成交面积36.7万㎡,环比增长41.1%,同比增长11.6%;成交金额64.4亿元,环比增长100.6%,同比增长69.5%。

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2020年5月,从土地成交溢价率和成交面积分布图来看,太原市土地成交面积集中在4万㎡以下,土地溢价率分布主要是在10%-15%之间。

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近两年太原市住宅类土地成交楼面地价在2018年四季度--2019年一季度达到第一个峰值,自2019年以来,保持在2200元/㎡--2400元/㎡。

2020年3月,太原市住宅类土地零成交,4月宅地地价已有上涨趋势,5月地价为4858元/㎡,环比上涨44.7%,较去年全年上涨92.2%。本月,位于万柏林区河西污水处理厂的两宗住宅用地成交楼面地价高达8400元/㎡,一举刷新了太原市宅地地价的记录。

2.3小结

在中央房住不炒、稳定楼市的主基调下,稳定预期成为首要目标。二季度开始,随着土拍市场恢复正常,热点优质地块入市,再加上楼市的火热,房企拿地热情被点燃。2020年5月,太原市土地市场供小于求,住宅类土地成交量有所恢复,优质地价呈上涨趋势。具体情况如下:

1)土地市场供求量近两月有所回暖。

受疫情和春节假期的影响,第一季度土地供应和成交面积减少,虽然4月、5月有所回暖,但是1-5月太原市土地供求总量依然较去年同期减少超过30%。住宅类土地依然是太原市土地供求的大头,占全部土地供求量的70%以上。

2)住宅类土地呈现前冷后热行情,疫情控制后市场回暖。

2020年5月,太原市住宅类土地成交量环比增长41.1%,同比增长11.6%。相比第一季度的冷清行情,近两月随着疫情的控制,住宅类土地市场成交量迅速回暖,溢价率上升。同时,优质地块热度不减,开发商拿地竞拍激烈,尤其以万柏林区长风西片区地价最高,如土地编号为SP-2018和SP-2019两宗地块经过多次竞拍最终由保利和中海两家地产商摘得,溢价率高达74%和72%。

三、新建商品住宅市场

3.1太原市新建商品住宅成交总面积和总金额

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2020年5月太原市新建商品住宅成交总面积67.8万平方米,环比上涨10%,同比上涨9%。

2020年5月太原市新建商品住宅成交总金额76亿元,环比上涨12.7%,同比上涨5.6%。

3.2太原市新建商品住宅成交套数及均价

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2020年5月太原市新建商品住宅成交总套数5678,环比上涨11%,同比上涨12.6%。 

2020年5月太原市新建商品住宅成交均价11218元/㎡,环比上涨3%,同比下降3%。

3.3太原市六城区新建商品住宅成交情况

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2020年5月太原市六城区新建商品住宅成交套数最多的是小店区,环比上涨26%,同比上涨42%。

2020年5月太原市六城区新建商品住宅成交均价最高的是小店区,环比上涨1%,同比上涨1%。

3.4太原市新建商品住宅成交均价分布

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2020年5月太原市新建商品住宅成交均价在10000-12000元/㎡的户型成交套数最多,达1887套,环比上涨16%,同比上涨127%。

3.5太原市新建商品住宅成交面积分布

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2020年5月太原市新建商品住宅成交面积销量最多的是90-120平方米的户型,环比上涨9%,同比上涨13%。

3.6太原市新建商品住宅付款方式

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2020年5月,使用一次性付款方式购买新建商品住宅的占比10%,较4月下降了1个百分点,使用银行按揭付款方式购买新建商品住宅的占比87%,较上月下降了1个百分点。 

3.7项目成交排行榜

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3.8 小结

2020年5月,随着太原市楼市市场的复苏,“救市”“救企”成为稳定2020年房地产市场的两大政策要点,加强新型城镇化建设,支持民营企业平等参与,促进人才流动政策的逐步落实,将有利于合理满足居民所需,帮助企业复工复产稳步进行,同时提高房地产市场活力。本月,太原市新建商品住宅市场交易量迎来了一波强劲的反弹,那么受疫情冲击的房地产经济是否已经进入小阳春?具体情况如下:

1、太原市新建商品住宅量价齐涨,成交均价小幅微涨。2020年5月太原市新建商品住宅成交面积、成交套数和成交总金额较4月和去年同期均有所上涨,成交均价11218元/㎡,环比上涨3%,同比下降3%。太原市在2018年5月限购限贷政策实施后,成交水平一直保持较为平稳的状态,但总体呈上涨趋势,成交面积、成交套数和成交总金额及成交均价的上扬,在一定程度可以反应购房者对房地产市场还是相当看好的,在即将血拼的下半年房企战场中,市场购买张力或许可以持续释放。

2、太原市区域销售中小店区占据主导地位,成为太原市楼市之王。2020年4月23日上午, 小店区第五届人民代表大会第五次会议表决通过了小店区2020年国民经济和社会发展计划的决议。决议指出,小店区将全面建设潇河产业园区,加快大运东路、潇河北路等路网建设,推动汾东创新城建设及商业综合体开发等重点工作。由此,我们可以看出,小店区未来几年发展绝对不可估量!5月小店区新房均价最高,为12795元/㎡,环比上涨26%,同比上涨42%价格之高的原因之一是本月小店区几乎没有均价在10000元/㎡的项目入市,且主力成交项目是太原恒大金碧天下、碧桂园玖玺臺、保利东郡、绿地新里城、保利茉莉公馆等高端项目,价格均在13000元/㎡左右,均价最低的是尖草坪区,也是同比跌幅最大的区域,均价为9100元/㎡,环比下降3%,同比下降16%,目前太原市一直致力于发展西南地区,很多高精尖行业及企、事业单位也已经迁居南面新址,据楼查查数据统计,当下购房主力军年龄段主要在25-45岁之间,男性占比达60%之多,这部分人群又是当下主要的劳动力,因此不免受购买主体的制约造成太原市楼市市场的偏差。

3、本月太原市新房主力成交面积区间在90-120㎡、成交均价在10000-12000元/㎡之间的户型最多。近两年,房价在高位运行很长时间之后,已经脱离了居民的实际需求和承受能力,随着楼市的持续降温,炒房客退出房地产市场,属于刚需者的时代也将到来,房子终究会回归居住属性。5月成交套数最多项目是位于迎泽区的东鼎迎泽里,其面积区间在90-120㎡的户型供应量是786套,占全部供应套数的78%,成交均价在11000元/㎡左右,其次是太原恒大金碧天下,其面积区间在90-120㎡的户型供应量是2300套,也占到全部供应套数的50%,成交均价在11300元/㎡左右。

4、在这样的一个楼市市场下,面对日益贬值的银行存款及房价起起伏伏的楼市市场,以及疫情对经济的冲击,很多人都会提出一个疑问——现在该不该买房?据楼查查数据监测,本月太原市二手住房成交面积14万㎡,同比下降20%,成交均价9742元/㎡,同比下降6%,二手住房较新房相比,同一区域可能购房成本更高,所以交易量较低,因此,楼查查建议购房还是要结合个人需求,根据自己的实际情况来看,不要盲目买房,预计6月我市房价有可能小幅增长,成交量有所上涨。

来源:楼查查数据中心

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