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2020年一季度太原市房地产市场数据分析报告

 

提要:2020年一季度受疫情和春节假期的影响,太原市土地、住宅市场双双遇冷,成交量低迷。住宅类土地楼面地价基本保持在2200元/㎡--2400元/㎡,土地溢价率分布集中在10%以下,成交地块有外延趋势。太原市新建商品住宅市场供需达近三年最低,成交套数也明显缩量,房价稳中微涨,预计二季度太原市置业需求将逐渐释放,房地产市场也将逐渐恢复。

一、政策

1.2020年1月21日,山西省政府工作报告指出,健全住房保障体系。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,大力发展住房租赁市场。基本完成棚户区住房改造5.3万套。着力解决好城市困难群众住房保障问题,做好农村危房改造“动态保障”工作。

【政策解析】省政府工作报告的描述,为新的一年全省住房城乡建设工作指明了方向。延续上年的政策目标提出了今年房地产工作的主要目标是解决城市困难群众住房保障问题,同时大力发展住房租赁市场,健全住房保障体系,让广大群众住有所居。

2.2020年1月9日,山西省住房和城乡建设工作会。着力稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房住不炒”的定位,进一步夯实城市主体责任,全面落实因城施策,坚决防范化解市场风险。继续培育健全住房租赁市场。持续推进城镇保障性安居工程建设,棚户区住房改造新开工2.7万套,基本建成5.3万套。

【政策解析】促进房地产市场平稳健康发展,落实中央对于房地产市场维持稳定的基调,也是一个长期坚持的政策。我省住建工作在今年重申,符合预期;在当地城市房地产市场平稳发展的前提下,各地因城施策将继续深化,政策也将逐步落实。今年,我省将继续推进棚户区改造工作,并且提出了具体的改造目标,表达了健全住房保障的决心

3.2020年1月29日,山西省住房和城乡建设厅发布《关于全力做好房地产、物业、环卫等重点行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》:一是要加强房地产行业防控。取消各种人员聚集性售房活动,做好工作场所疫情防控。二是做好物业服务区域防控。加强物业管理区域的保洁作业和消杀工作,积极协助社区配合工作。三是加强环卫行业防控。严格禁止医疗废弃物混入生活垃圾系统,做好环卫工人作业防护。

【政策解析】1月,新冠肺炎爆发,各地相继出台了防疫工作的政策。我省住建厅针对住建领域防疫工作要点进行部署,制定针对性措施和工作预案,坚决做好防疫工作。

4.2020年2月21日,山西省住房和城乡建设厅印发《关于加强疫情防控有序推进复工复产的通知》,要求科学精准防控疫情,有序推进复工复产,促进经济社会持续健康发展:一是推进企业有序复工复产。对不同风险等级地区采取不同复工复产安排。二是做好服务保障工作。提高建设项目审批效率,减轻企业资金压力,加大对物业企业的扶持力度。

【政策解析】在积极应对新冠肺炎疫情的同时要扎实推进全省企业复工复产,采取针对性措施帮扶企业,努力创造条件,尽快实现全面复工复产,降低疫情给我省经济带来的影响。

5.2020年3月24日,太原市多部门印发《关于有效应对疫情保障城乡建设有序推进促进房地产市场平稳健康发展的通知》,为应对疫情防控,促进房地产市场平稳健康发展,有关事项通知如下:一是加大新建商品房政策支持。预售部分投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%即可申请预售许可,预售资金监管额达到总预售款40%即可。二是推行多渠道售房服务。支持线上+线下的销售渠道。三是减免工作租赁住房和国有资产类经营用房租金。四是顺延开竣工和交付时间。五是允许城市基础设施配套费延期缴纳。六是保持房地产信贷合理适度增长,不得抽贷、断贷、压贷。七是加大住房公积金政策支持。在6月底前受疫情影响无法正常缴存住房公积金的个人,可正常申请住房公积金个人贷款;受疫情影响的房地产开发企业、物业服务企业、房地产经纪机构和房屋租赁企业,可申请缓缴住房公积金。八是加大税收政策优惠。下调太原市城镇土地使用税税额标准,企业和个人无偿捐赠应对疫情的现金和物资,免征部分税种;支持疫情防控物业服务企业税收优惠。九是提高项目审批效率。切实简化审批流程,全面推行“不见面”审批,实行备案制项目即报即批。

【政策解析】自新冠肺炎疫情发生以来,多个省、市快速且高频的出台了包含从供给端到需求端的各个方面引导房地产行业纾困的政策,以保证房地产市场平稳健康发展。例如延缓土地出让金交付,对于之前拿地的企业有较大作用;预售资金监管政策的放开以及降低预售条件对于企业资金压力缓解有较大作用。不过,目前的政策特点以缓为主,只能降低短期企业支出,真正能够切实减轻负担的举措不多。对于房企而言,最大的问题是资金压力,特别是即将到期债务问题。为此,要在“房住不炒”的前提下恢复销售,让售房资金回流。适当放开刚需和改善需求购房,才能切实解决各房企在3月普遍面临的债务压力。

二、土地市场

2.1 土地供求情况

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近三年第一季度,太原市土地供求呈现阶梯式下降的状态。2020年一季度太原市土地供应21宗,面积123.1万㎡,较去年同期减少30.2%;土地成交17宗,面积97.3万㎡,较去年同期减少36.1%。

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2020年一季度,太原市6类土地供求结构中住宅用地和工业用地面积占比最多。从供应结构来看,住宅用地9宗,共计49.12万m2,占比35.4%;工业用地6宗,共计65.32万m2,占比47.1%。从成交结构来看,住宅用地8宗,共计27.16万m2,占比28%;工业用地7宗,共计68.55万m2,占比70.4%。

2.2 住宅类土地成交情况

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2020年一季度,太原市住宅类土地成交面积27.2万㎡,环比减少75.2%,同比减少59.9%;成交金额29亿元,环比减少67.6,同比减少65.6%。

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从土地成交溢价率和成交面积关系来看,太原市土地成交面积集中在12万㎡以下,土地溢价率集中在5%-20%之间。

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近两年太原市住宅类土地成交楼面地价在2018年四季度--2019年一季度达到峰值,近半年来保持在2200元/㎡--2400元/㎡。2020年一季度,太原市成交楼面地价2365元/㎡,环比上涨5%,同比下降27.1%。

2.3 小结

2020年一季度,太原市土地市场与前两年相比较为萧条,总体表现为供过于求,供应量和成交量近三年呈阶梯式下降;住宅类土地成交量缩水,地价保持稳定。具体情况如下:

(1)土地市场供求量阶梯式下滑。

2020年一季度,受疫情和春节假期的影响,土地供应和成交面积减少,分别较去年同期下降30.2%和36.1%,土地市场从供需端来看都变得十分谨慎。土地成交量的减少一方面是由于疫情期间土地供应减少,另一方面经济的萧条和政策的坚持使得房企拿地意愿并不强烈。但是随着疫情的有效控制,房企全面复工复产,各地推地速度的加快,国家经济政策的扶持,预计下一季度土地成交市场将有较大概率改善。

2)住宅类土地成交量缩水,地价保持稳定。

2020年一季度,太原市住宅类土地成交量环比减少75.2%,同比减少59.9%,成交量大幅降低。从土地成交的地理位置来看,杏花岭区成交3宗,均位于杨家峪村二广高速以东,由太原碧源房地产开发公司摘得,楼面地价约为2900元/㎡;小店区成交3宗,其中2宗已然向小店区南边蔓延,均在龙城大街以南;晋源区成交1宗,位于晋阳湖片区;迎泽区成交1宗,位于并州路一带。

太原市住宅类土地楼面地价在经过2018年震荡调整后,已经趋于稳定,近三个季度基本稳定在2200元/㎡-2400元/㎡。从土地溢价率的分布来看,2019年一季度土地溢价率主要分布在20%左右,且较为分散;2019年二、三、四季度逐步降低且分布集中;到本季度土地溢价率分布已经集中在10%以下,可见开发商拿地较为谨慎,溢价率低、地块位置交通较方便的地块将更加得到开发商的青睐。

三、新建商品住宅市场

3.1 太原市新建商品住宅供、销面积

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2020年第一季度太原市新建商品住宅成交总面积100.3万㎡,去化率为201%,较2019年第一季度上涨了134百分点,达近两年峰值。

3.2 太原市新建商品住宅销售总金额和总套数

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2020年第一季度太原市新建商品住宅成交总金额111亿,环比下降57%,同比下降31%;新建商品住宅成交套数8175,环比下降57%,同比下降31%。

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2020年第一季度太原市新建商品住宅成交均价11046元/㎡,环比上涨1%,同比下降2%。

3.3 太原市六城区新建商品住宅销售均价

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2020年第一季度太原市六城区新建商品住宅成交套数最多的是小店区,最少的是杏花岭区。成交套数较2019年第四季度全部呈现负增长,其中降幅最大的是晋源区,达73%,降幅最小的是杏花岭区,为37%;成交套数同比增幅最大的是尖草坪区,达630%,增幅最小的是迎泽区,为84%。

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2020年第一季度太原市六城区新建商品住宅销售均价最高的是小店区,最低的是尖草坪区。环比涨幅最高的是小店区,为9%,降幅最低的是晋源区,为10%;同比涨幅最高的是万柏林区,为3%,降幅最低的是晋源区,为19%。

3.4 太原市新建商品住宅销售均价分布

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2020年第一季度太原市新建商品住宅销售均价分布以10000-12000元/㎡为主,环比下降45%,同比下降4%,销售均价在12000-14000元/㎡的户型环、同比降幅最大。

3.5  太原市新建商品住宅销售面积分布

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2020年第一季度太原市新建商品住宅销售面积结构以121-150㎡区间段的户型居多,环比下降56%,同比下降19%。

3.6  付款方式

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2020年第一季度太原市新建商品住宅付款方式仍然以银行按揭为主,占比达83%。

3.7  项目销售排行榜

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3.8 小结

2020年一季度新冠病毒肆虐全球,加之春节假期的双重影响,城市整体经济受到一定程度的抑制,房地产市场也未能幸免,随着疫情的有效控制,人民生活的全面复苏,预计太原市二季度置业需求将逐渐释放,房地产市场也将逐渐恢复。2020年一季度太原市新建商品住宅市场供需双双跌入谷底,体量达近三年最低,成交套数也明显缩量,房价稳中微涨,具体如下:

1、供应面积大幅缩水,去化率节节升高。一季度由于春节和疫情所带来的国民“大长假”使房地产市场供应面积降至近三年最低水平,仅有50万㎡,与去年一季度相比减少近四分之一,其中,2月份市场供应面积仅1.7万㎡,同比下降93%,3月市场供应面积回升至28.4万㎡,但仍不足2019年3月市场供应面积的三分之一。由于供应量的低迷,2020年一季度去化率攀升至近三年最高水平,达201%,但去化率的走高并不意味着楼市市场景气度的提升,反而说明供需或将出现严重的不平衡,后期政府应加大供应以弥补受疫情影响的土地市场,从而稳定房地产市场发展进程。

2、成交均价继续保持平稳,成交套数和成交总额较去年同期相比均下滑31%,这个数据下降的非常严重。房地产行业从来都是政策主导,当调控遇到疫情,就不能单纯的只看市场反应了,更需要通过数据来研究当前发展局势。2020年一季度房价平稳,但是成交套数和金额下滑严重,主要是由于低价楼盘的入市及新开盘项目的低迷,其中2月新建商品住宅均价仅9980元/㎡,主要原因在于在所成交的63个楼盘中,均价9000元/㎡以下的项目占比达33%,高于2019年2月成交数据的10个百分点,其中主力成交项目是广电新景住宅小区、融信时光之城、恒大御景湾。

3、小店区成交套数和成交均价远超其他城区,杏花岭区楼市市场最清凉。2020年一季度在如此惨淡的房地产市场环境下,小店区仍以12971元/㎡的成交均价位于六城区之首,被市民戏称太原“富人区”的购房心得可谓名副其实,远高于太原市新建商品住宅均价近2000元/㎡,主要得益于其发展规划的推进和高端楼盘的进驻,小店区目前启动了多个重点城中村改造项目,涉及多个品牌开发商,当前发展区域已从长风街、亲贤街一带向龙城大街东南方向延伸,加之地铁2号线、滨河东路南延等线路的建设,小店区已然成为交通大枢纽的汇集地,各省级单位、优质学校、医疗资源也逐渐迁至小店区,共同带动了小店区房地产市场的发展。与之相反的是杏花岭区,该区受地理面积的影响,发展速度无法与其他五城区相比,且新开发的楼盘和商业项目并不多,因此该区域房地产市场发展低迷。

来源:楼查查数据研究中心

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