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2019年太原市房地产市场数据分析报告

 

导读:当前太原市房地产市场运行基本平稳,无大幅波动。2019年,太原市土地供应充足,主要集中在万柏林区、小店区、尖草坪区,楼面地价趋稳,但土地溢价率偏高;新建商品住宅市场从高速发展回归平稳落地,成交面积及总额下滑明显,整体供销比攀升,市场“余粮”较多,买方市场特征明显,整体趋势较好,预计年后太原市房价会有轻微上涨,但是涨幅不会太大。

一、土地市场

1、土地供求面积

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近三年,太原市土地供求总体呈现供大于求的状态。从供应来看,2019年太原市土地供应206宗,面积910.4万㎡,同比减少11.7%;从成交来看,近三年呈现阶梯增长的态势,2019年太原市土地成交192宗,面积823.4万㎡,同比增加13.6%。

2、土地供求结构

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2019年,太原市6类土地均有所供应和成交。其中,住宅类土地(包括住宅和商住土地)供求面积都已经超过5成。其余各类土地中,工业用地、商业用地、科教用地、物流仓储用地供应占比依次为12.5%、23.6%、4.5%和3.6%;成交占比依次为17.5%、19.7%、7%、3.3%。

3、住宅类土地供求面积

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2019年太原市六城区住宅类土地供求主要集中在万柏林区、小店区、尖草坪区,其余四城区供求量较少。从供求热度来看,小店区、综改区土地成交热度不减,分别供应75.2万㎡、47.2万㎡,成交96.5万㎡、55.8万㎡,成交量大于供应量,表现出供不应求的态势;万柏林区土地供应147.5万㎡,成交95.7万㎡,供过于求。

其余3个区域供应量、成交量较少,供求基本持平。其中,尖草坪区土地供应成交均为79.9万㎡;迎泽区土地供应50.9万㎡,成交30.3万㎡;杏花岭区土地供应43万㎡,成交36.8万㎡;晋源区土地供应39.7万㎡,成交38.8万㎡。

4、住宅类土地成交金额及溢价率

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分区域看,2019年小店区、万柏林区土地成交金额较多,达100亿元左右;尖草坪区、晋源区、综改区位列第二档,成交金额分别为61.8亿元、47.8亿元、35.8亿元;其余杏花岭区、迎泽区2区成交金额较少,分别为27.3亿元、19亿元。

从土地溢价率来看,综改区住宅类土地平均溢价率最高,其余六区土地溢价率保持在15%左右。小店区、万柏林区土地溢价率幅度较大,存在高溢价率的土地成交。

5、住宅类土地楼面地价

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近两年太原市住宅类土地楼面地价在2018年四季度--2019年一季度达到峰值,近半年来保持在2200元/㎡--2400元/㎡。2019年,太原市平均成交楼面地价2503元/㎡,同比上涨4.7%。

2019年,太原市住宅类土地楼面地价分布呈现左偏锋型,低楼面地价土地成交较多。其中,在1800元/㎡-2200元/㎡和3200元/㎡-3600元/㎡两个区间成交较多。

6、土地市场总结:

2019年太原市土地市场较前两年有所复苏,总体表现为供过于求,成交量同比增长;住宅类土地供求量占比较大,楼面地价趋稳,土地溢价率较高。具体情况如下:

1)土地市场供应量充足,成交量呈阶梯增长。

2019年,太原市土地供应面积910.4万㎡,成交面积823.4万㎡,土地市场供应量充足,政府在调控端可适当放慢土地供应节奏。从供求结构来看,住宅类土地占比较高,接近五成;商业和工业用地在供求结构中存在错配现象,从供应端看,工业用地供应占比过大,商业用地占比过少。

(2)土地流拍宗数减少,多位于市区环外,迎泽区、万柏林区土地成交热度降低,工业用地总体供应过量。

2019年太原市挂牌未成交的土地比去年减少24宗,一方面说明在房地产整体的调控环境下,政府对准入土地的进度把握适中,正在慢慢弱化对“土地财政”的依赖,一方面说明开发商对太原市楼市市场还是相对看好的。六城区中,迎泽区占比较大,达36%,多数集中在松庄村,未成交土地单宗土地挂牌面积普遍较大;其次为万柏林区,占比25%,多数集中在窊流村及大井峪村,挂牌价格与最终的成交价格基本持平,缺乏议价空间。六类土地供应中,工业用地供应过量,未成交土地约占全部挂牌工业土地的20%,其中综改区供应量较大。

(3)住宅类土地供求热度分化,土地成交溢价率、楼面地价保持稳定。

2019年,太原市住宅类土地成交火热的区域是尖草坪区三给片区、万柏林区南屯村、彭村、窊流村以及小店区黄陵村、北营村,与之相对的晋源区、杏花岭区、迎泽区土地成交面积较少。值得注意的是,综改区在2019年土地供求中占比较大,且成交量大于供应量,存在供不应求的趋势。本年,太原市住宅类土地平均溢价率六城区保持稳定。但是,万柏林区存在超高溢价率土地成交,即土地编号为“SP-1896”、位于原省警校旧址的商住类土地,溢价率高达89%。综改区土地溢价率幅度较大,主要由于山西转型综合改革示范区分为三部分,北部阳曲产业区、中部产业整合区、南部潇河产业区,北部阳曲产业园土地溢价率较低,基本以挂牌价成交,而南部潇河产业园土地溢价率较高,位于唐槐园区的两宗商住土地溢价率高达61%。太原市住宅类土地楼面地价在经过去年震荡调整后,近三个季度基本在2200元/㎡-2500元/㎡之间,已趋于稳定。

二、住宅市场

1、太原市住宅供求面积量价情况

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2019年太原市新建商品住宅批准预售共计967.7万㎡,同比上涨3%;成交面积870.3万㎡,同比下降26%。成交面积较上年缩水严重。成交总金额870.3亿,同比下降22%。

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2019年太原市新建商品住宅供销比为1.3,市场表现为供过于求。但是成交均价持续同比上涨,受供求比关系不大。

2、六城区成交套数及均价

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2019年太原市六城区中,小店区销售套数最多,达15393套,同比上涨4%,占全部销售量的24%。同比涨幅最高的是迎泽区,为10%,尖草坪区、杏花岭区、万柏林区、晋源区四城区涨幅均有所下降,分别是44%、33%、38%、13%。

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2019年太原市六城区新建商品住宅均价最高的是小店区,成交均价12446元/㎡,同比上涨5%,晋源区次之,环比上涨3%。与2018年相比,成交均价增长最低的是迎泽区,同比下降4%,其余五城区较去年相比增幅最高的是尖草坪区,为6%。

3、新建住宅成交结构

3.1、成交面积分布

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2019年太原市新建商品住宅成交面积结构在90-120㎡的户型销售量最多,达23970套,同比下降10%,与2018年相比降幅最大是成交面积结构在150㎡以上的户型,为40%。2019年太原市新建商品住宅成交面积结构均有所下降。

3.2、成交均价分布

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2019年太原市新建商品住宅成交均价分布在10000-12000元/㎡的户型最多,达16834套,同比下降10%,占全部销售量的26%。同比降幅最大的是均价在8000元/㎡以下区间的住宅,为51%,降幅最小的是均价在12000-14000元/㎡的户型,为6%。

3.3、付款方式分布

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纵观2013年到2019年太原市新建商品住宅付款方式中分期付款所占比重越来越低,银行按揭贷款方式越来越高,基本稳定在80%左右。

3.4太原市2019年住宅销售套数排行

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三、住宅市场总结

2019年年末中央经济工作会议在北京举行,为2020年房地产市场的发展定下基调,延续了“房住不炒”的定位,楼市依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。具体到太原市楼市,根据楼查查数据显示,2019年太原市房地产市场从高速发展回归平稳落地,房产成交面积及成交总额较去年相比有明显下滑,整体供销比明显攀升,市场“余粮”较多,买方市场特征明显,整体趋势较好。具体如下:

1、批准预售面积平稳,成交面积下滑明显,住宅市场供过于求。

纵观2013年到2019年,前三年太原市新建商品住宅市场成交面积小于供应面积,房价基本维持在7000元/㎡左右,随后三年在市场供不应求的环境下,便是连续的房价上涨,当下随着政府的调控、市民购房的理性规划,今年整体又回归至供过于求的市场状态,根据经济工作会议的基调,未来市场会有很多供应,市民不必担心房源短缺而造成的房价上涨问题。

2、成交套数总体较去年下降明显,成交均价稳中微涨,付款方式仍以银行按揭为主。

成交套数的下滑和楼市调控和打击炒房是有很大关系的,除此以外,还有很多购房者改变资金投资理念,一方面不再看好房产市场,一方面将闲钱投资他项,从而放弃买房,所以成交量自然会下滑。但是问题来了,成交量下降,为什么房价仍稳中微涨,并未按照经济规律同样出现下降呢?这就要回归到房价或者说是价格的本质问题上来了:房价根源于成本,受需求的影响,在政策的引导下,在维稳方针的目标下,房价不可能高涨或下降。从土地市场、国家统计局网我们可以看到,土地溢价率较高,房地产企业开发投资上涨,平均工资及人口均呈现上涨,可见,在开发成本未降的前提下,想要房价回到“解放前”怕是不太可能。

3、市场区域分化明显,太原市楼市成交主要城区以小店区和迎泽区为主导,市场以面积在90-120㎡、价格在10000-12000元/㎡的户型成交量最高。

随着综改区建设的推进,与小店区共同创造了市民购房主打片区,在拉动房产市场成交市场脱颖而出,同时,小店区作为太原市的南门户,又是太原土地资源最充裕的区域,伴随着地铁、公园、学校等项目的落地,更是为小店区房产市场的发展加足了马力。而迎泽区一直都是太原市的核心区域,受地区面积的影响,楼市市场在过去的一段时间发展有所停滞,但随着迎泽东版块的新建,也就是迎泽大街东延至东山片区,虽与主城区有一定距离,由于有了快速路的建设、相对完善的生活配套及较低的购房成本,或成为刚需群体置业的首选区域,因此迎泽区的拿地热、置业热并未削减。市场以面积在90-120㎡、价格在10000-12000元/㎡的户型成交量最高,由于单价较高,大户型纯改善的户型对于资金实力要求很高,因此我市的楼市市场目前来看,大户型高总价的户型成交今年有所收缓,市场以中小户型中低价位为主要成交对象。

2020年房价会下降吗?楼查查认为,不会!根据当前数据我们预判年后房价均价会上涨每平方米200元,因为平稳波动已经成为楼市的主基调,同时,我们认为当下还有比房价更重要的事情需要去考虑,那就是:“房屋质量”!2019年这一年,被爆出的房产质量的楼盘层出不穷,有品牌开发商,也有地方开发商,在售价被限制的现况下,开发企业恐怕只能在质量上偷工减料来赚取更多的利润,比如安装劣质门锁、墙面渗水、窗户关不上等,因此,楼查查认为在房价维稳的今天,或许房屋质量问题应该更受到相关部门以及老百姓的重视!

数据来源:山西中讯集创市场监测

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