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2018年9月太原市房地产市场数据分析报告

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1.1土地供求市场

9月太原市土地供应29宗,宗地面积共计146.42万㎡,环比上涨33%。土地成交32宗,宗地面积共计131万㎡,环比上涨589%。 

1.2太原市六城区土地供求状况


本月,尖草坪区土地市场供需火热,均位居六城区第一,土地供应面积71万㎡,成交面积80万㎡。与之相反的是杏花岭区和小店区,土地市场平淡,供过于求。

1.3土地供求结构

9月太原市供应的29宗土地中,商住用地22宗,用地面积占总面积的86%。商业用地2宗,均位于尖草坪区且属城中村改造。工业用地1宗,位于小店区,宗地面积15万㎡,起始价为12210万元,出让年限50年。科教用地4宗,占比为3%。

本月太原市土地成交32宗,其中商业用地2宗,均位于尖草坪区,受让人分别是太原富润房地产开发有限公司和山西融创现代置业有限公司,溢价率分别为12.6%和20%。商住用地22宗,工业用地2宗,位于尖草坪区和小店区,科教用地6宗,占比6%。

1.4土地成交总价

2018年9月太原市土地成交总价约59亿元,环比上涨50%,溢价率为11%,已经连续三增长。(本表不含工业等非相关用地)

1.5土地供求面积之建筑面积及成交楼面地价

2018年9月土地供应面积(建筑面积)约320万㎡,环比下降22%。成交面积(建筑面积)310万㎡,环比上涨278%。

9月太原市土地成交楼面地价1911元/㎡,环比下降8.7%。 

2.1住宅供求面积整体量价情况

2018年9月太原市新建商品房住宅批准预售共计约103万㎡,环比上涨56%。成交面积56万㎡,环比下降15%。非住宅供应面积21万㎡,环比下降5%。新建住宅成交总金额65亿元,环比下降17%,同比下降10%。

9月太原市住宅面积供销比为0.7,住宅市场供求趋于平衡。

2.2太原市住宅销售量及均价走势


9月太原市新建商品住宅共计销售4378套,环比下降15%,同比下跌38%,去化率64%。


2018年9月太原市新建商品住宅成交均价为11615元/㎡,环比下降2%,同比上涨36%。

2.3太原市六城区销售量及均价


9月从太原市新建商品住宅成交套数来看,迎泽区由于市场饱和度高及城市发展的影响因此成交量最低,环比下降72%,成交均价环比下跌14%。本月小店区新建商品住宅销售套数及成交均价最高,9月共计销售1309套,环比上涨55%,均价12925元/㎡,环比下降1%。

2.4太原市9月住宅市场成交结构分析

9月从户型面积分布来看,120-140㎡面积区间的户型成交套数最多,也是去化率最高的,达1257,环比上涨17%。

9月从新建商品住宅成交均价分布来看,仍然是区间段在10000-12000元/㎡之间的户型销售排名第一,共计1339套,其次是14000元/㎡以上区间段的户型成交853套。

2.5住宅市场付款方式占比表


本月太原市新建商品住宅成交量下滑,在付款方式上共有3437套使用了银行按揭,占比79%,使用一次性付款的有941套,占比21%。

2.6 排行榜



3.1公寓


9月公寓销售总面积约2.9万㎡,环比上涨30%。成交总金额约3亿,环比上涨50%。

9月太原市公寓销售套数436,环比上涨4%。成交均价12794元/㎡,环比上涨9%。

 

9月太原市公寓成交面积分布在50㎡以下的户型达216套,其次是50-100㎡区间段的户型销售144套。

9月太原市公寓成交总金额多集中在50-100万之意,销售套数共计175套。总金额在50万以下的公寓销售套数为147套。


3.2商业

9月太原市商业商品成交总面积约3万㎡,环比下降28%。成交总金额约6亿,环比下降18%。

9月太原市商业商品房共计销售314套,环比下降21%。成交均价20519元/㎡,环比上涨14%。

 

9月商业商品房在50-100㎡之间的面积户型成交量最多,共计115套。


9月商业商品房销售套数总价分布以150-200万区间段的最多,达69套。

3.3写字楼

9月太原市写字楼成交总面积约3万㎡,环比下降51%。成交总金额2.9亿,环比下降64%。

9月太原市写字楼成交套数366,环比下降32%。成交均价10041元/㎡,环比下降27%。

9月太原市写字楼销售套数面积分布在50-100㎡之间居多,达257套。 

9月太原市写字楼总价在50万以下的户型成交最多,达168套。



土地市场:9月太原市土地市场回暖,成交量是8月的6倍之多,开发商在在经历过大半年的市场观望后于本月大力出手,并且成交区域主要集中在尖草坪区,平均溢价率为13%,该区位于太原市城区之北,受城市规划的影响,较西南区域相对落后,但是近年来随着三给片区改造、北中环及滨河快速路的修建、市政规划的助力、北部新城的崛起及新建住宅成交均价的“人性化”,尖草坪区的发展潜力日益突显,成交量屡屡攀升。本月在成交的除工业等非相关用地的地块中,宗地编号为 SG-1850 的土地溢价率最高,达27%,是一宗商住用地,位于晋源区北堰村,成交楼面价3202 元 / ㎡,由太原颖沅房地产开发有限公司以1400万元获得,据悉将继续打造兰亭系列项目。本月土地溢价率最低的也位于晋源区,是一处城中村改造用地,原属贾家庄村,土地编号是HGZ-1832,是一宗商住用地,溢价率为4%,由太原保利林语房地产开发有限公司以11亿囊入怀中,据悉将打造太原市首个“林语系”湖居项目保利·西湖林语。9月太原市成交楼面地价最高的地块编号是HGZ-1840,是一宗商业用地,位于尖草坪区,属于西流村城中村改造地块,成交楼面地价6417元/㎡,由山西融创现代置业有限公司以900万获得,据悉或打造融创外滩公馆项目,该项目包含商业、住宅、小学、幼托,建成后或将拉升尖草坪区住宅市场的竞争力。成交楼面地价最低的地块位于杏花岭区剪子湾村,土地编号是HGZ-1830,是1宗商住用地,由山西方维置业有限公司获得,该地块为金林雅苑项目的建设用地。从太原市本月土地市场的大量供应及结构的多元化来的看,土地已经开始进入补库存阶段并且正在逐步实施供给侧结构改革政策,土地供应的持续增量,将在很大程度上满足刚需人群的需求,而供给侧结构改革的深入将有利于实现城市发展由低水平供需平衡向高水平供需平衡的跃升,也将大大增强城市经济的创新力和竞争力。8月28日太原市政府公布《太原市发展住房租赁市场实施方案》中提出18年底前至少推出1宗土地用于建设租赁住房。距离年底只有不到三月,这宗土地的推出也将格外引人关注,但是要想使租赁住房真正能协助相关政策稳定房价的话,在具体的细则落实上也要下功夫,不要再让地方执行不力成为利民政策的死结,同时堵死高价楼盘进入市场,这样也许才能有效的平稳房价。

住宅市场: 2018年9月太原市共批准预售项目25个,其中迎泽区2个、小店区6个、晋源区5个、万柏林区5个、尖草坪区6个、杏花岭区1个。在进行了为期两年多的房地产去库存政策后,从太原市新建商品住宅供求量走势表中可以看出,前半年太原住宅市场供应并不积极,本月新建商品住宅市场投放量激增,由此可以推断当前市场已经开始进入补库存阶段,前期去库存效果良好,太原市后半年将加大商品房供应,以平衡市场供需关系,稳定房价。成交方面,9月住宅市场成交面积、套数、均价环比均出现下降,供需矛盾呈现缓解态势,但是房价是否是隐性下降还需长期去综合考量住宅市场状况,由于现在新建商品住宅受政府政策干预,预期较长时间内住宅均价将不会再“三级跳”。近期股票市场低迷,大量资金逃离股市,因此在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下,这些资金很可能选择再次进入房地产市场,因此政府不可放松警惕,否则年底又将迎来新一轮的量价齐涨。从行政区域来看,杏花岭区、迎泽区新建商品住宅市场成交依然萎靡,尖草坪区近月来表现较为活跃,且多集中于北中环一带,该区土地储备较丰富,房价相对接地气,未来发展趋势获得越来越多购房者的认可。在最近楼市动荡不安的背景下,我们建议购房者要理清所需,多关注楼市动态及其他投资产品,任何投资行为都是有风险的。

非住宅市场:9月非住宅市场有所降温,公寓已经连续四月量价齐涨,主要是由于新建商品住宅受到政府调控政策的影响,加之总价不高且有些公寓还提供同住宅相同的配套条件,因此老百姓将更多的注意力投向了公寓市场。本月公寓集中成交的项目主要是兰亭御湖城和华润中心悦府,分别位于晋源区和万柏林区,兰亭御湖城成交均价13423元/㎡,华润中心悦府成交均价14333元/㎡,虽然两个项目位于不同区域,但是却同样靠近新晋祠路和旧晋祠路,周边分布多家物流公司、大型购物商场及文化馆,紧靠西中环及长风街,交通较为便利。商业商品房成交量下滑,均价上涨,市场购买力受到冲击,写字楼市场量价齐跌。由于非住宅市场受众多因素影响,相比新建住宅市场浮动较大,又最好多研究分析后再做决定。

数据来源:楼查查数据研究中心



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